リーマンショックから４年…、会社再生徐々に進む、自社分譲本格再開も相次ぐ
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2012.06.05
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２００８年９月のリーマン・ショックは、“ファンドバブル”を背景に過去最高業績を更新し続けていた住宅・不動産各社に大きな打撃を与えた。とくに自己資本に対する借り入れの割合が高いマンション各社は業績が急落、０９年には倒産した上場企業３３社のうち１０社がマンション分譲を手がける企業だった。倒産企業以外でも、多くの企業が苦況に追い込まれた。社会全体の景気低迷は続き業績低迷にあえぐ企業が多い中、いくつかの企業は経営戦略を大幅に見直し鮮やかな業績回復を果たした。さらには倒産した企業の中にも再生し、業績を拡大する例が見られ始めている。
■フージャース３年で売上８割減、得意分野再構築でＶ字回復
マンション分譲のフージャースコーポレーションは業績が落ち込んだ期間を販売代理で乗り切り、分譲を再開しＶ字回復を果たした。
同社は０８年３月期に売上高５１２億８６００万円（前期比３６．３％増）、営業利益６１億７０００万円（同９．９％増）、経常利益５５億４３００万円（同２．６％増）、最終利益３２億２００万円（同０．７％増）と売上高、営業利益、経常利益が過去最高となったが、次期以降はリーマン・ショックの影響で業績は下降線をたどった。
０９年３月期は営業損失１０２億２３００万円、最終損失１３８億６１００万円を計上した。ここから分譲マンションの新規供給を抑制し他社開発案件の販売代理などでしのいだ。さまざまな案件があったが、元来の販売力でいずれも短期で売り切り、次の仕事を呼び込んだ。１１年３月期は売上高８６億５１００万円（同７３．６％減）と３年前の８割減と大幅減収になったものの、営業利益２３億２６００万円（同６４．９％増）、最終利益２６億２８００万円（同１１１．９％増）と２期連続で増益となった。
その期間にファミリーマンション分譲に比べて投下資金が少なく投資回収期間の短いコンパクトマンションや戸建分譲、中古マンションといった分野にも進出し、事業ポートフォリオを拡大。危機前に取得した不採算用地の売却を進めるとともに、継続保有用地も利益が見込める水準までの減損を進めるといった過去の処理を進め、得意分野であるマンションの自社分譲を本格的に再開した。１２年３月期は売上高２１０億４５００万円（同１４３．３％増）、営業利益５１億８３００万円（同１２２．８％増）、最終利益５３億６２００万円（同１０４．０％増）と売上高、利益ともに２倍超の伸びとなった。
主力の分譲マンションは、埼玉や千葉の郊外中心だった事業エリアは都下や神奈川まで拡大。タネをまいてきたコンパクトマンションや戸建分譲も売上計上が本格化した。
今期は売上高３１０億円（同４７．３％増）、営業利益６０億円（同１５．８％増）、最終利益３３億円（同３８．５％減）を計画する。コアビジネスである首都圏の一次取得者向けのファミリーマンション分譲を主体としながらも、戸建分譲の強化や、コンパクトマンションによって事業リスクを分散。東北や関西圏でもマンション分譲を模索。中古マンションの再生販売といった新しい事業領域や、販売代理、ＡＭ・ＰＭといったフィービジネスも強化し、景気変動に強い企業体質の構築を目指す。
■レオパレスローン厳格化で受注激減、賃貸事業強化で黒字転換
レオパレス２１は前期（１２年３月期）の連結決算で、３期ぶりに黒字転換を果たした。同社は０９年３月期には売上高７３３２億３５００万円（前期比９．０％増）、営業利益５０１億５６００万円（同２９．８％減）と売上高が過去最高になったが、期中に発生したリーマン・ショックが同社の事業に大きな影響を与えた。
銀行がアパートローンの審査を厳格化、場合によっては契約済みのローンを解約するケースも相次ぎアパート受注が不振に。受注高が４割近く減少するなど、次期以降に不安要素が残った。サブリース中心の賃貸事業では企業業績の悪化から法人契約解約が相次ぎ、入居率が下落し業績悪化につながった。
翌１０年３月期には売上高６２０３億７６００万円（同１５．４％減）、営業損失２９７億２７００万円、最終損失７９０億７５００万円（前期は９９億５１００万円の利益）と創業以来初の赤字計上。１１年３月期も売上高４８４３億９０００万円（前期比２１．９％減）、営業損失２３６億７００万円、最終損失４０８億８９００万円と２年連続で赤字を計上した。
この期から事業構造の抜本的な見直しに踏み切り、主力のアパート建築請負から賃貸事業に舵を切った。法人営業の強化や外国人留学生などの囲い込みを強化するとともに、各種入居特典キャンペーン、仲介フランチャイズ事業の導入や都市部への積極的な直営店の出店などにより客付け強化に努めた。
そのほかでも既存物件のオーナーに太陽光発電システム設置を勧めるなどストック事業に経営資源を集約し、強化を図った。
それが実を結び１２年３月期は売上高４５９４億３６００万円（前期比５．２％減）、営業利益４５億８５００万円（前期は２３６億７００万円の損失）、経常利益２３億４９００万円（同３１８億８００万円の損失）、最終利益１５億８８００万円（同４０８億８９００万円の損失）と３期ぶりに黒字に転換。賃貸事業の営業利益が、前期の３００億円の損失から、５２億円の利益に転換した。
このほど、１３年３月期を初年度とする新中期経営計画を策定。賃貸事業では店舗網の拡大と法人営業の強化を打ち出したことが業績好転につながった。
店舗については今期、直営店を１３店、ＦＣ店を３０店増やす計画。海外８店舗を加えて早急に４００店舗体制を構築する。特に首都圏をはじめとした三大都市圏での直営出店を加速して入居窓口の拡大を図る。
請負事業は中期計画の３年間で緩やかな拡大を見込む。都市部の築浅物件は高稼働率となっていることから、高い入居率が今後も見込める都市部にターゲットを絞る。
■モリモト、倒産から再生、引渡対応が評価受け信頼得る
モリモトは民事再生に追い込まれながらも、見事によみがえった。
同社は０８年１１月に１６１５億円の負債を抱え民事再生の適用を申請。１１年３月には、０９年６月に再生計画認可の決定を受けてから１年９カ月で再生計画に沿った債務弁済をすべて終えた。
民事再生申請直後の０９年年明けから、３月末に引き渡しが迫っていたマンション４棟・５１８戸の万全の顧客対応が再生に向けた第一歩となった。
週末を中心に計１１回にわたる契約者説明会を開催。民事再生に至った経緯の説明をはじめ、引き渡し後のアフターサービスを懸念するすべての顧客の不安解消に全社挙げて取り組んだ。
顧客にとって大きな不安要因となる瑕疵担保責任については、制度施行前だった瑕疵担保保険に任意で加入することで対応した。以前から同社が性能表示取得を標準化していたために竣工を目前に控えた段階での保険加入が可能だったという。
事実上の倒産企業からの引き渡しという状況にもかかわらず、キャンセルはごく一部にとどまった。キャンセル住戸も、短期間に販売を終えた。
無事引き渡しを終えたことが債権者やスポンサー候補にとっての信頼感につながった。４月にはスポンサー企業が決まり、６月に再生計画の認可を得た。仕込み済みだった一部の用地を売却する一方で、マンション分譲を再開。再生中の企業による分譲であるにもかかわらず、いずれも２週から最長でも２０週程度で早期に完売。０８年から再生期間中を含めてマンションの完成在庫ゼロを続けている。
翌１０年には仕入れも再開。再生中の企業にとっては投資が大きくなる規模の案件では、大手デベロッパーとの共同事業が実現した。
城南、城西、川崎、横浜といった確実に需要が見込めるエリアのなかでも立地を厳選した仕入れと、物件ごとに作り込むデザインが評価されるなど、一度破たんしてもなお毀損することのなかった『モリモト』のブランド力が再生の力となった。
直近の売上高は２５０億円規模。一時はビルや商業施設開発も手掛け８００億円規模の売り上げがあったものの、当面は分譲マンションを中心に年５００戸程度の供給を継続する。
●新日本建物、４期ぶり黒字転換
１０年１１月から事業再生ＡＤＲに取り組んできた新日本建物は４期ぶりに黒字転換。長期滞留在庫の外部売却によってバランスシートの圧縮が進み、繰越欠損金の解消も果たした。
買取再販事業や、地域ゼネコンなどをパートナーにし建物完成後に買い取り販売する少資金型の事業を積み重ねた。資金回転の速い戸建事業も再び強化した。
新規仕入れも再開し前期は都内、多摩地区、神奈川とマンション４件、戸建用地１２件８０区画など計２３件の仕入れを実施。在庫も入れ替わり利益の出る体質が整いつつある。
マンション、戸建ともに販売は好調で、各プロジェクトの利益率も上向いてきた。今後も自社開発を徐々に再開するとともに、戸建分譲や少資金型のマンション分譲、専有卸しを含む投資用１棟マンションなどを進める考え。
■フージャース３年で売上８割減、得意分野再構築でＶ字回復
マンション分譲のフージャースコーポレーションは業績が落ち込んだ期間を販売代理で乗り切り、分譲を再開しＶ字回復を果たした。
同社は０８年３月期に売上高５１２億８６００万円（前期比３６．３％増）、営業利益６１億７０００万円（同９．９％増）、経常利益５５億４３００万円（同２．６％増）、最終利益３２億２００万円（同０．７％増）と売上高、営業利益、経常利益が過去最高となったが、次期以降はリーマン・ショックの影響で業績は下降線をたどった。
０９年３月期は営業損失１０２億２３００万円、最終損失１３８億６１００万円を計上した。ここから分譲マンションの新規供給を抑制し他社開発案件の販売代理などでしのいだ。さまざまな案件があったが、元来の販売力でいずれも短期で売り切り、次の仕事を呼び込んだ。１１年３月期は売上高８６億５１００万円（同７３．６％減）と３年前の８割減と大幅減収になったものの、営業利益２３億２６００万円（同６４．９％増）、最終利益２６億２８００万円（同１１１．９％増）と２期連続で増益となった。
その期間にファミリーマンション分譲に比べて投下資金が少なく投資回収期間の短いコンパクトマンションや戸建分譲、中古マンションといった分野にも進出し、事業ポートフォリオを拡大。危機前に取得した不採算用地の売却を進めるとともに、継続保有用地も利益が見込める水準までの減損を進めるといった過去の処理を進め、得意分野であるマンションの自社分譲を本格的に再開した。１２年３月期は売上高２１０億４５００万円（同１４３．３％増）、営業利益５１億８３００万円（同１２２．８％増）、最終利益５３億６２００万円（同１０４．０％増）と売上高、利益ともに２倍超の伸びとなった。
主力の分譲マンションは、埼玉や千葉の郊外中心だった事業エリアは都下や神奈川まで拡大。タネをまいてきたコンパクトマンションや戸建分譲も売上計上が本格化した。
今期は売上高３１０億円（同４７．３％増）、営業利益６０億円（同１５．８％増）、最終利益３３億円（同３８．５％減）を計画する。コアビジネスである首都圏の一次取得者向けのファミリーマンション分譲を主体としながらも、戸建分譲の強化や、コンパクトマンションによって事業リスクを分散。東北や関西圏でもマンション分譲を模索。中古マンションの再生販売といった新しい事業領域や、販売代理、ＡＭ・ＰＭといったフィービジネスも強化し、景気変動に強い企業体質の構築を目指す。
■レオパレスローン厳格化で受注激減、賃貸事業強化で黒字転換
レオパレス２１は前期（１２年３月期）の連結決算で、３期ぶりに黒字転換を果たした。同社は０９年３月期には売上高７３３２億３５００万円（前期比９．０％増）、営業利益５０１億５６００万円（同２９．８％減）と売上高が過去最高になったが、期中に発生したリーマン・ショックが同社の事業に大きな影響を与えた。
銀行がアパートローンの審査を厳格化、場合によっては契約済みのローンを解約するケースも相次ぎアパート受注が不振に。受注高が４割近く減少するなど、次期以降に不安要素が残った。サブリース中心の賃貸事業では企業業績の悪化から法人契約解約が相次ぎ、入居率が下落し業績悪化につながった。
翌１０年３月期には売上高６２０３億７６００万円（同１５．４％減）、営業損失２９７億２７００万円、最終損失７９０億７５００万円（前期は９９億５１００万円の利益）と創業以来初の赤字計上。１１年３月期も売上高４８４３億９０００万円（前期比２１．９％減）、営業損失２３６億７００万円、最終損失４０８億８９００万円と２年連続で赤字を計上した。
この期から事業構造の抜本的な見直しに踏み切り、主力のアパート建築請負から賃貸事業に舵を切った。法人営業の強化や外国人留学生などの囲い込みを強化するとともに、各種入居特典キャンペーン、仲介フランチャイズ事業の導入や都市部への積極的な直営店の出店などにより客付け強化に努めた。
そのほかでも既存物件のオーナーに太陽光発電システム設置を勧めるなどストック事業に経営資源を集約し、強化を図った。
それが実を結び１２年３月期は売上高４５９４億３６００万円（前期比５．２％減）、営業利益４５億８５００万円（前期は２３６億７００万円の損失）、経常利益２３億４９００万円（同３１８億８００万円の損失）、最終利益１５億８８００万円（同４０８億８９００万円の損失）と３期ぶりに黒字に転換。賃貸事業の営業利益が、前期の３００億円の損失から、５２億円の利益に転換した。
このほど、１３年３月期を初年度とする新中期経営計画を策定。賃貸事業では店舗網の拡大と法人営業の強化を打ち出したことが業績好転につながった。
店舗については今期、直営店を１３店、ＦＣ店を３０店増やす計画。海外８店舗を加えて早急に４００店舗体制を構築する。特に首都圏をはじめとした三大都市圏での直営出店を加速して入居窓口の拡大を図る。
請負事業は中期計画の３年間で緩やかな拡大を見込む。都市部の築浅物件は高稼働率となっていることから、高い入居率が今後も見込める都市部にターゲットを絞る。
■モリモト、倒産から再生、引渡対応が評価受け信頼得る
モリモトは民事再生に追い込まれながらも、見事によみがえった。
同社は０８年１１月に１６１５億円の負債を抱え民事再生の適用を申請。１１年３月には、０９年６月に再生計画認可の決定を受けてから１年９カ月で再生計画に沿った債務弁済をすべて終えた。
民事再生申請直後の０９年年明けから、３月末に引き渡しが迫っていたマンション４棟・５１８戸の万全の顧客対応が再生に向けた第一歩となった。
週末を中心に計１１回にわたる契約者説明会を開催。民事再生に至った経緯の説明をはじめ、引き渡し後のアフターサービスを懸念するすべての顧客の不安解消に全社挙げて取り組んだ。
顧客にとって大きな不安要因となる瑕疵担保責任については、制度施行前だった瑕疵担保保険に任意で加入することで対応した。以前から同社が性能表示取得を標準化していたために竣工を目前に控えた段階での保険加入が可能だったという。
事実上の倒産企業からの引き渡しという状況にもかかわらず、キャンセルはごく一部にとどまった。キャンセル住戸も、短期間に販売を終えた。
無事引き渡しを終えたことが債権者やスポンサー候補にとっての信頼感につながった。４月にはスポンサー企業が決まり、６月に再生計画の認可を得た。仕込み済みだった一部の用地を売却する一方で、マンション分譲を再開。再生中の企業による分譲であるにもかかわらず、いずれも２週から最長でも２０週程度で早期に完売。０８年から再生期間中を含めてマンションの完成在庫ゼロを続けている。
翌１０年には仕入れも再開。再生中の企業にとっては投資が大きくなる規模の案件では、大手デベロッパーとの共同事業が実現した。
城南、城西、川崎、横浜といった確実に需要が見込めるエリアのなかでも立地を厳選した仕入れと、物件ごとに作り込むデザインが評価されるなど、一度破たんしてもなお毀損することのなかった『モリモト』のブランド力が再生の力となった。
直近の売上高は２５０億円規模。一時はビルや商業施設開発も手掛け８００億円規模の売り上げがあったものの、当面は分譲マンションを中心に年５００戸程度の供給を継続する。
●新日本建物、４期ぶり黒字転換
１０年１１月から事業再生ＡＤＲに取り組んできた新日本建物は４期ぶりに黒字転換。長期滞留在庫の外部売却によってバランスシートの圧縮が進み、繰越欠損金の解消も果たした。
買取再販事業や、地域ゼネコンなどをパートナーにし建物完成後に買い取り販売する少資金型の事業を積み重ねた。資金回転の速い戸建事業も再び強化した。
新規仕入れも再開し前期は都内、多摩地区、神奈川とマンション４件、戸建用地１２件８０区画など計２３件の仕入れを実施。在庫も入れ替わり利益の出る体質が整いつつある。
マンション、戸建ともに販売は好調で、各プロジェクトの利益率も上向いてきた。今後も自社開発を徐々に再開するとともに、戸建分譲や少資金型のマンション分譲、専有卸しを含む投資用１棟マンションなどを進める考え。
