2026年宅地建物取引士資格試験 解答と解説
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2026.10.19
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【問１】正解（３）
（１）誤り。所有者不在土地管理命令を請求することができるのは、利害関係人のみである（民法264条の２第１項）。
（２）誤り。裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地（土地が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地の共有持分）について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る土地又は共有持分を対象として、所有者不明土地管理人による管理を命ずる処分をすることができる（民法264条の２第１項）。
（３）正しい。民法264条の３。
（４）誤り。管理不全土地管理人は、裁判所の許可を得て、当該監理不全土地を処分することができるが、裁判所は、当該土地の処分について、許可をするには、その所有者の同意がなければならない（民法264条の10）。
以上より、正解は（３）となる。
【問２】正解（２）
（１）誤り。甲建物の譲受人Cは、所有権移転登記を備えていなければ、賃貸人たる地位の取得を賃借人Bに対抗することはできない（民法605条の２第３項）。
（２）正しい。民法605条の２第２項。
（３）誤り。夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産（夫婦の一方が単独で有する財産を言う。）とする（民法762条第１項）。
（４）誤り。賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、賃貸人は修繕義務を負わない（民法606条第１項ただし書）。
以上より、正解は（２）となる。
【問３】正解（３）
（１）誤り。各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる（民法249条第１項）。
（２）誤り。自己の持分を処分したり、持分に抵当権を設定する行為は、他の共有者の同意を得ることなく自由に処分できる。
（３）正しい。民法249条第２項。
（４）誤り。各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる（民法256条第１項本文）。
以上より、正解は（３）となる。
【問４】正解（３）
被相続人の配偶者は、常に相続人となり（民法890条）、被相続人の子は、相続人となる（民法887条第１項）。被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したとき、その者の直系卑属がこれを代襲して相続人となる（民法887条第２項）。被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したとき、その者の直系卑属がこれを代襲して相続人となる（民法887条第２項）。なお、再婚相手の連れ子は、養子縁組をしていない限り、親子関係はなく、両者間では相続は起こらない（民法809条）。以上より、Aの相続人は、配偶者B、子のC及び、養子でもないHはAの相続人とはならない。もっとも、子のC及びDは、Aよりも先に死亡しているため、Cの子（Aの孫）であるE及びFと、Dの子（Aの孫）であるGが、それぞれCとDを代襲相続する。
子及び配偶者が相続人であるときは、この相続分及び配偶者の相続分は、各２分の１とする（民法900条第１）。したがって、配偶者Bと子C及びDの相続分は、各２分の１となり、子C及びDの相続分は各４分の１となる。
また、代襲相続人となる直系卑属の相続分は、その直系尊属が受けるべきであったものと同じとなり、直系卑属が数人あるときは、その各自の直系尊属が受けるべきであった部分について、民法900条各号の規定に従って、相続分が定まることとなる（民法901条第１項）。したがって、Cを代襲相続するEとFが各８分の１、Dを代襲相続するGが４分の１となる。
したがって、Bは3600万円、EとFは各900万円、Gは1800万円を相続することとなる。
以上より、正解は（３）となる。
【問５】正解（４）
（１）正しい。民法550条。
（２）正しい。民法587条の２第２項第一文。
（３）正しい。民法593条の２。
（４）誤り。民法597条第３項。
以上より、正解は（４）となる。
【問６】正解（１）
（ア）正しい。他人物売買は、民法上認められている（民法561条）。他人物賃貸借契約も、賃貸借は、消費貸借のように目的物の所有権を相手方に移転するものではないから、賃貸人が物の所有権を有することは必要ではないとされている（大判明治39・５・17）。
（イ）正しい。民法562条、民法559条。
（ウ）誤り。契約の当事者の一方が第三者との間で、契約上の地位を譲渡する旨の合意をした場合でも、相手方の承諾がなければ、契約上の地位はその第三者に移転しない（民法539条の２）。しかし、賃貸人たる地位の移転については、賃借人の承諾を要しない（民法605条の３）。
（エ）誤り。賃貸借契約を解除した場合、その会場は、将来に向かってのみその効力を生ずる（民法620条）。
以上より、正しいのはアとイとなるから、正解は（１）となる。
【問７】正解（４）
（ア）誤り。民法101条第１項。
（イ）誤り。民法114条。
（ウ）誤り。登記申請について、同一人が登記権利者、登記義務者双方の代理人となっても、民法108条に反するものではない（最判昭和43・３・８）。
（エ）誤り。復代理人は、代理人に対しても受領物を引き渡す義務を負う。
以上より誤っているものは４つであるから、正解は（４）となる。
【問８】正解（４）
（１）誤り。Aは、Bに対し、その受領の時から利息を付さなければならない（民法545条第２項）。
（２）誤り。CがAに甲建物の所有権を対抗するためには、甲建物の所有権登記を備えていなければならない（最判昭和33・６・14）。
（３）誤り。解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない（民法545条第４項）。
（４）正しい。民法544条第１項。
以上より、正解は（４）となる。
【問９】正解（１）
（１）誤り。最判昭和47・11・２。一番抵当権設定時に法定地上権の成立要件具備が必要であるとされている。
（２）正しい。最判平成19・７・６。
（３）正しい。建物所有権に約定利用券が存在しており、法定地上権の成立は認められない。
（４）正しい。最判昭和36・２・10。
以上より、正解は（１）となる。
【問10】正解（３）
（１）正しい。民法598条第３項。
（２）正しい。民法616条の２。
（３）誤り。注文者は、請負人が仕事を完成しない間は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる（民法641条）。
（４）正しい。民法651条。
以上より、正解は（３）となる。
【問11】正解（１）
（１）誤り。事業用定期借地権の設定は、最大50年未満の期間を設定しなければならず、期間60年とする本件契約を設定することはできない（借地借家法第23条）。
（２）正しい。民法604条。
（３）正しい。定期借地権を設定する場合、建物買取請求権を行使しない旨定めることはできるが、地代減額請求権を行使しない旨合意しても、借地人はこれに拘束されない（借地借家法第22条）。
（４）正しい。最判昭和41・４・27。
以上より、正解は（１）となる。
【問12】正解（４）
（１）正しい。建物の賃借権の対抗力にかかる規定（借地借家法第31条）に反する特約で建物賃借人に不利なものは、無効とする（借地借家法第37条）。
（２）正しい。建物賃貸借契約の場合における転借人の保護の規定（借地借家法第34条）に反する特約で建物賃借人に不利なものは、無効とする（借地借家法第37条）。
（３）正しい。借地上の建物の賃借人の保護の規定（借地借家法第35条）に反する特約で建物賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする（借地借家法第37条）。
（４）誤り。居住用建物の賃貸借の承継の規定（借地借家法第36条）に反する特約は有効である（借地借家法第37条）。
以上より、正解は（４）となる。
【問13】正解（４）
（１）誤り。集会の招集について、規約によって通知期間を短縮することはできない（区分所有法第35条第１項）。
（２）誤り。共用部分の変更は、原則として、集会において、区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議で決する（区分所有法第17条第１項）。
（３）誤り。所在等不明区分所有者を集会の決議から除外することは可能であるが（区分所有法第38条の２）、当該決議に無関心で集会に出席しない区分所有者を建替え決議の母数から除外することはできない（区分所有法第62条第１項）。
（４）正しい。区分所有法第６条の２。
以上より、正解は（４）となる。
【問14】正解（１）
（１）誤り。不動産登記法第73条の２。
（２）正しい。不動産登記法第44条第１項４号。
（３）正しい。不動産登記法第３条第９号。民法1031条。
（４）正しい。不動産登記法第81条第１号。
以上より、正解は（１）となる。
【問15】正解（２）
（１）正しい。準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するために定める地域である（都市計画法第９条第11項）。
（２）誤り。特定用途誘導地区は、都市機能誘導区域内において、誘導施設を有する建築物の建築を誘導するために定める地区である（都市再生特別措置法第109条第１項）。一方、用途地域の指定を補完し、地区の特性にふさわしい土地利用の増進や環境の保護等を図るために定める地区は、特別用途地区である（都市計画法第９条第14項）。本肢は、特定用途誘導地区と特別用途地区を混同している。
（３）正しい。区域区分が定められていない都市計画区域においても、促進区域及び市街地開発事業を定めることができる（都市計画法第13条第１項第８号・第13号）。
また、地域地区及び都市施設についても定めることができる。
（４）正しい。地区計画は、用途地域が定められていない土地の区域であっても、建築物の建築又は敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれ、不良な街区の環境が形成されるおそれがある区域について定めることができる（都市計画法第12条の５第１項第２号ロ）。
【問16】正解（４）
（１）正しい。開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止したときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない（都市計画法第38条）。
（２）正しい。開発行為により従前の公共施設に代えて新たな公共施設が設置される場合、従前の公共施設の用に供していた土地で国又は地方公共団体が所有するものは、原則として、工事完了の公告の日の翌日に開発許可を受けた者に帰属する（都市計画法第40条第１項）。
（３）正しい。開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告があった後は、原則として、予定建築物等以外の建築物を新築し、又は建築物を改築し、若しくはその用途を変更して予定建築物等以外の建築物としてはならない（都市計画法第42条第１項）。
（４）誤り。開発許可に基づく地位は、相続人その他の一般承継人が当然に承継する（都市計画法第44条）。一方、開発許可を受けた者から土地の所有権その他開発行為に関する工事を施行する権原を取得した特定承継人は、都道府県知事の承認を受けることによって、その地位を承継することができる（同法第45条）。
【問17】正解（４）
（１）正しい。地方公共団体は、その地方の気候若しくは風土の特殊性又は特殊建築物の用途若しくは規模により、建築基準法の規定だけでは建築物の安全、防火又は衛生の目的を十分に達成することが困難な場合には、条例で必要な制限を付加することができる（建築基準法第40条）。
（２）正しい。建築物は、原則として検査済証の交付を受けた後でなければ使用することができない。ただし、特定行政庁が安全上、防火上及び避難上支障がないと認めた場合には、検査済証の交付前であっても仮使用が認められる（建築基準法第７条の６第１項第１号）。したがって、５階建ての共同住宅の新築であっても、所定の要件を満たせば仮使用が可能である。
（３）正しい。非常用の照明装置は、一定の建築物の居室及び避難経路等に設置する必要があるが、共同住宅の住戸については設置義務の対象から除外されている（建築基準法施行令第126条の４）。
（４）誤り。建築基準法第10条第１項に基づく勧告の対象は、同法第６条第１項第１号に掲げる特殊建築物その他政令で定める建築物に限られる。一般的な２階建ての一戸建て住宅は、この勧告の対象に該当しない。なお、建築基準法第10条第３項には、保安上危険な建築物等に対する別の措置命令の規定があるため、同条第１項の勧告と区別する必要がある。
【問18】正解（３）
（１）誤り。建築物の高さを10m又は12m以下に制限する絶対高さ制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域及び田園住居地域に適用される（建築基準法第55条第１項）。第一種住居地域には、この絶対高さ制限は適用されない。
（２）誤り。特別用途地区内において、地方公共団体が条例で用途制限を緩和する場合には、国土交通大臣の承認を得なければならない（建築基準法第49条第２項）。都道府県知事の承認ではない。
（３）正しい。工業専用地域内では、住宅、共同住宅、老人ホーム及び図書館等は、原則として建築することができない（建築基準法第48条第13項、別表第二（わ）項）。一方、診療所及び寺院は、同項に掲げる建築禁止の対象には含まれていないため、用途地域による制限上は建築することができる。
（４）誤り。建築物の敷地面積の最低限度の規制は、原則として、都市計画で定められた最低限度を下回る敷地に建築物を建築することを禁止するものである。ただし、公衆便所、巡査派出所その他これらに類する建築物で公益上必要なものについては、この規制は適用されない（建築基準法第53条の２第１項第２号）。
【問19】正解（１）
（１）誤り。宅地造成等に関する工事の許可を申請する場合、工事主は、あらかじめ周辺地域の住民に対し、説明会の開催その他の措置を講じて、工事の内容を周知させなければならない（宅地造成及び特定盛土等規制法第11条）。この周知措置を講じる義務を負うのは、都道府県知事ではなく工事主である。
（２）正しい。森林を宅地にするために行う切土等の工事は、一定の要件を満たす場合、宅地造成に該当し、原則として都道府県知事の許可が必要となる（宅地造成及び特定盛土等規制法第２条、第12条第１項）。ただし、都市計画法第29条第１項又は第２項の開発許可を受けた工事については、盛土規制法による許可を受けたものとみなされる（同法第15条第２項）。
（３）正しい。宅地造成等工事規制区域内において、政令で定める一定の排水施設を除却する工事を行おうとする者は、原則として、工事に着手する日の14日前までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない（宅地造成及び特定盛土等規制法第21条第３項）。
（４）正しい。都道府県知事は、災害の発生を防止するため緊急に必要な措置を講ずる必要があり、命令を発するいとまがないと認めるときは、自らその措置の全部又は一部を講ずることができる（宅地造成及び特定盛土等規制法第20条第５項）。
【問20】正解（２）
（１）正しい。土地区画整理法における「宅地」とは、公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地以外の土地をいう（同法第２条第６項）。同法における公共施設とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいい、公立小学校はこれに含まれない（同条第５項）。したがって、公立小学校の敷地は同法上の宅地に該当する。
（２）誤り。土地区画整理組合の組合員となるのは、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者である（土地区画整理法第25条第１項）。建物の賃借権のみを有する者は、組合員とはならない。
（３）正しい。市が施行する土地区画整理事業では、事業計画の決定の公告があった日後から換地処分の公告がある日までの間、施行地区内で事業の施行の障害となるおそれのある土地の形質の変更等を行う場合には、原則として当該市の長の許可を受けなければならない（土地区画整理法第76条第１項）。
（４）正しい。換地計画を定めようとする場合には、原則として、その換地計画を２週間公衆の縦覧に供しなければならない（土地区画整理法第88条第２項）。利害関係者は、縦覧期間内に換地計画について意見書を提出することができる（同条第３項）。
【問21】正解（４）
（１）誤り。農地法第３条第１項の許可は、農地又は採草放牧地について、所有権を移転し、又は地上権、賃借権その他一定の使用収益を目的とする権利を設定・移転する場合に必要となる。抵当権の設定は、農地の使用収益を目的とする権利の設定には該当しないため、農地法第３条の許可は不要である。
（２）誤り。農地を宅地に転用する目的で所有権等を移転する場合には、原則として農地法第５条第１項の許可が必要となる。ただし、市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届出をした場合には、許可を受ける必要はない。
（３）誤り。農地を転用する目的で権利を移転する場合、市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、農地法第５条の許可は不要となる。一方、市街化調整区域内の農地については、この届出による特例は適用されず、原則として許可が必要となる。
（４）正しい。農地法第５条の許可については、転用事業を行うために必要な資力及び信用があると認められない場合、許可をすることができない（農地法第５条第２項）。
【問22】正解（２）
（１）正しい。国土利用計画法では、土地売買等の契約の当事者の一方又は双方が国、地方公共団体等である場合、事後届出は不要とされている（同法第23条第２項第３号）。
（２）誤り。市街化調整区域内の土地については、原則として、5000㎡以上の土地売買等の契約を締結した場合に事後届出が必要となる（国土利用計画法第23条第２項第１号ロ）。また、個々の契約面積が5000㎡未満であっても、一団の土地として合計5000㎡以上となる場合には、届出が必要となる。本肢では、甲土地4300㎡と乙土地2800㎡が一団の土地に該当し、合計面積は7100㎡となる。したがって、Dは事後届出をしなければならない。
（３）正しい。抵当権の設定は、国土利用計画法上の土地売買等の契約には該当しないため、事後届出は不要である（国土利用計画法第23条第１項）。
（４）正しい。農地法第３条第１項の許可を受けて農地を取得する場合には、国土利用計画法に基づく事後届出は不要とされている（国土利用計画法第23条第２項第３号、同法施行令）。
（１）誤り。所有者不在土地管理命令を請求することができるのは、利害関係人のみである（民法264条の２第１項）。
（２）誤り。裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地（土地が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地の共有持分）について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る土地又は共有持分を対象として、所有者不明土地管理人による管理を命ずる処分をすることができる（民法264条の２第１項）。
（３）正しい。民法264条の３。
（４）誤り。管理不全土地管理人は、裁判所の許可を得て、当該監理不全土地を処分することができるが、裁判所は、当該土地の処分について、許可をするには、その所有者の同意がなければならない（民法264条の10）。
以上より、正解は（３）となる。
【問２】正解（２）
（１）誤り。甲建物の譲受人Cは、所有権移転登記を備えていなければ、賃貸人たる地位の取得を賃借人Bに対抗することはできない（民法605条の２第３項）。
（２）正しい。民法605条の２第２項。
（３）誤り。夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産（夫婦の一方が単独で有する財産を言う。）とする（民法762条第１項）。
（４）誤り。賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、賃貸人は修繕義務を負わない（民法606条第１項ただし書）。
以上より、正解は（２）となる。
【問３】正解（３）
（１）誤り。各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる（民法249条第１項）。
（２）誤り。自己の持分を処分したり、持分に抵当権を設定する行為は、他の共有者の同意を得ることなく自由に処分できる。
（３）正しい。民法249条第２項。
（４）誤り。各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる（民法256条第１項本文）。
以上より、正解は（３）となる。
【問４】正解（３）
被相続人の配偶者は、常に相続人となり（民法890条）、被相続人の子は、相続人となる（民法887条第１項）。被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したとき、その者の直系卑属がこれを代襲して相続人となる（民法887条第２項）。被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したとき、その者の直系卑属がこれを代襲して相続人となる（民法887条第２項）。なお、再婚相手の連れ子は、養子縁組をしていない限り、親子関係はなく、両者間では相続は起こらない（民法809条）。以上より、Aの相続人は、配偶者B、子のC及び、養子でもないHはAの相続人とはならない。もっとも、子のC及びDは、Aよりも先に死亡しているため、Cの子（Aの孫）であるE及びFと、Dの子（Aの孫）であるGが、それぞれCとDを代襲相続する。
子及び配偶者が相続人であるときは、この相続分及び配偶者の相続分は、各２分の１とする（民法900条第１）。したがって、配偶者Bと子C及びDの相続分は、各２分の１となり、子C及びDの相続分は各４分の１となる。
また、代襲相続人となる直系卑属の相続分は、その直系尊属が受けるべきであったものと同じとなり、直系卑属が数人あるときは、その各自の直系尊属が受けるべきであった部分について、民法900条各号の規定に従って、相続分が定まることとなる（民法901条第１項）。したがって、Cを代襲相続するEとFが各８分の１、Dを代襲相続するGが４分の１となる。
したがって、Bは3600万円、EとFは各900万円、Gは1800万円を相続することとなる。
以上より、正解は（３）となる。
【問５】正解（４）
（１）正しい。民法550条。
（２）正しい。民法587条の２第２項第一文。
（３）正しい。民法593条の２。
（４）誤り。民法597条第３項。
以上より、正解は（４）となる。
【問６】正解（１）
（ア）正しい。他人物売買は、民法上認められている（民法561条）。他人物賃貸借契約も、賃貸借は、消費貸借のように目的物の所有権を相手方に移転するものではないから、賃貸人が物の所有権を有することは必要ではないとされている（大判明治39・５・17）。
（イ）正しい。民法562条、民法559条。
（ウ）誤り。契約の当事者の一方が第三者との間で、契約上の地位を譲渡する旨の合意をした場合でも、相手方の承諾がなければ、契約上の地位はその第三者に移転しない（民法539条の２）。しかし、賃貸人たる地位の移転については、賃借人の承諾を要しない（民法605条の３）。
（エ）誤り。賃貸借契約を解除した場合、その会場は、将来に向かってのみその効力を生ずる（民法620条）。
以上より、正しいのはアとイとなるから、正解は（１）となる。
【問７】正解（４）
（ア）誤り。民法101条第１項。
（イ）誤り。民法114条。
（ウ）誤り。登記申請について、同一人が登記権利者、登記義務者双方の代理人となっても、民法108条に反するものではない（最判昭和43・３・８）。
（エ）誤り。復代理人は、代理人に対しても受領物を引き渡す義務を負う。
以上より誤っているものは４つであるから、正解は（４）となる。
【問８】正解（４）
（１）誤り。Aは、Bに対し、その受領の時から利息を付さなければならない（民法545条第２項）。
（２）誤り。CがAに甲建物の所有権を対抗するためには、甲建物の所有権登記を備えていなければならない（最判昭和33・６・14）。
（３）誤り。解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない（民法545条第４項）。
（４）正しい。民法544条第１項。
以上より、正解は（４）となる。
【問９】正解（１）
（１）誤り。最判昭和47・11・２。一番抵当権設定時に法定地上権の成立要件具備が必要であるとされている。
（２）正しい。最判平成19・７・６。
（３）正しい。建物所有権に約定利用券が存在しており、法定地上権の成立は認められない。
（４）正しい。最判昭和36・２・10。
以上より、正解は（１）となる。
【問10】正解（３）
（１）正しい。民法598条第３項。
（２）正しい。民法616条の２。
（３）誤り。注文者は、請負人が仕事を完成しない間は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる（民法641条）。
（４）正しい。民法651条。
以上より、正解は（３）となる。
【問11】正解（１）
（１）誤り。事業用定期借地権の設定は、最大50年未満の期間を設定しなければならず、期間60年とする本件契約を設定することはできない（借地借家法第23条）。
（２）正しい。民法604条。
（３）正しい。定期借地権を設定する場合、建物買取請求権を行使しない旨定めることはできるが、地代減額請求権を行使しない旨合意しても、借地人はこれに拘束されない（借地借家法第22条）。
（４）正しい。最判昭和41・４・27。
以上より、正解は（１）となる。
【問12】正解（４）
（１）正しい。建物の賃借権の対抗力にかかる規定（借地借家法第31条）に反する特約で建物賃借人に不利なものは、無効とする（借地借家法第37条）。
（２）正しい。建物賃貸借契約の場合における転借人の保護の規定（借地借家法第34条）に反する特約で建物賃借人に不利なものは、無効とする（借地借家法第37条）。
（３）正しい。借地上の建物の賃借人の保護の規定（借地借家法第35条）に反する特約で建物賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする（借地借家法第37条）。
（４）誤り。居住用建物の賃貸借の承継の規定（借地借家法第36条）に反する特約は有効である（借地借家法第37条）。
以上より、正解は（４）となる。
【問13】正解（４）
（１）誤り。集会の招集について、規約によって通知期間を短縮することはできない（区分所有法第35条第１項）。
（２）誤り。共用部分の変更は、原則として、集会において、区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議で決する（区分所有法第17条第１項）。
（３）誤り。所在等不明区分所有者を集会の決議から除外することは可能であるが（区分所有法第38条の２）、当該決議に無関心で集会に出席しない区分所有者を建替え決議の母数から除外することはできない（区分所有法第62条第１項）。
（４）正しい。区分所有法第６条の２。
以上より、正解は（４）となる。
【問14】正解（１）
（１）誤り。不動産登記法第73条の２。
（２）正しい。不動産登記法第44条第１項４号。
（３）正しい。不動産登記法第３条第９号。民法1031条。
（４）正しい。不動産登記法第81条第１号。
以上より、正解は（１）となる。
【問15】正解（２）
（１）正しい。準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するために定める地域である（都市計画法第９条第11項）。
（２）誤り。特定用途誘導地区は、都市機能誘導区域内において、誘導施設を有する建築物の建築を誘導するために定める地区である（都市再生特別措置法第109条第１項）。一方、用途地域の指定を補完し、地区の特性にふさわしい土地利用の増進や環境の保護等を図るために定める地区は、特別用途地区である（都市計画法第９条第14項）。本肢は、特定用途誘導地区と特別用途地区を混同している。
（３）正しい。区域区分が定められていない都市計画区域においても、促進区域及び市街地開発事業を定めることができる（都市計画法第13条第１項第８号・第13号）。
また、地域地区及び都市施設についても定めることができる。
（４）正しい。地区計画は、用途地域が定められていない土地の区域であっても、建築物の建築又は敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれ、不良な街区の環境が形成されるおそれがある区域について定めることができる（都市計画法第12条の５第１項第２号ロ）。
【問16】正解（４）
（１）正しい。開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止したときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない（都市計画法第38条）。
（２）正しい。開発行為により従前の公共施設に代えて新たな公共施設が設置される場合、従前の公共施設の用に供していた土地で国又は地方公共団体が所有するものは、原則として、工事完了の公告の日の翌日に開発許可を受けた者に帰属する（都市計画法第40条第１項）。
（３）正しい。開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告があった後は、原則として、予定建築物等以外の建築物を新築し、又は建築物を改築し、若しくはその用途を変更して予定建築物等以外の建築物としてはならない（都市計画法第42条第１項）。
（４）誤り。開発許可に基づく地位は、相続人その他の一般承継人が当然に承継する（都市計画法第44条）。一方、開発許可を受けた者から土地の所有権その他開発行為に関する工事を施行する権原を取得した特定承継人は、都道府県知事の承認を受けることによって、その地位を承継することができる（同法第45条）。
【問17】正解（４）
（１）正しい。地方公共団体は、その地方の気候若しくは風土の特殊性又は特殊建築物の用途若しくは規模により、建築基準法の規定だけでは建築物の安全、防火又は衛生の目的を十分に達成することが困難な場合には、条例で必要な制限を付加することができる（建築基準法第40条）。
（２）正しい。建築物は、原則として検査済証の交付を受けた後でなければ使用することができない。ただし、特定行政庁が安全上、防火上及び避難上支障がないと認めた場合には、検査済証の交付前であっても仮使用が認められる（建築基準法第７条の６第１項第１号）。したがって、５階建ての共同住宅の新築であっても、所定の要件を満たせば仮使用が可能である。
（３）正しい。非常用の照明装置は、一定の建築物の居室及び避難経路等に設置する必要があるが、共同住宅の住戸については設置義務の対象から除外されている（建築基準法施行令第126条の４）。
（４）誤り。建築基準法第10条第１項に基づく勧告の対象は、同法第６条第１項第１号に掲げる特殊建築物その他政令で定める建築物に限られる。一般的な２階建ての一戸建て住宅は、この勧告の対象に該当しない。なお、建築基準法第10条第３項には、保安上危険な建築物等に対する別の措置命令の規定があるため、同条第１項の勧告と区別する必要がある。
【問18】正解（３）
（１）誤り。建築物の高さを10m又は12m以下に制限する絶対高さ制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域及び田園住居地域に適用される（建築基準法第55条第１項）。第一種住居地域には、この絶対高さ制限は適用されない。
（２）誤り。特別用途地区内において、地方公共団体が条例で用途制限を緩和する場合には、国土交通大臣の承認を得なければならない（建築基準法第49条第２項）。都道府県知事の承認ではない。
（３）正しい。工業専用地域内では、住宅、共同住宅、老人ホーム及び図書館等は、原則として建築することができない（建築基準法第48条第13項、別表第二（わ）項）。一方、診療所及び寺院は、同項に掲げる建築禁止の対象には含まれていないため、用途地域による制限上は建築することができる。
（４）誤り。建築物の敷地面積の最低限度の規制は、原則として、都市計画で定められた最低限度を下回る敷地に建築物を建築することを禁止するものである。ただし、公衆便所、巡査派出所その他これらに類する建築物で公益上必要なものについては、この規制は適用されない（建築基準法第53条の２第１項第２号）。
【問19】正解（１）
（１）誤り。宅地造成等に関する工事の許可を申請する場合、工事主は、あらかじめ周辺地域の住民に対し、説明会の開催その他の措置を講じて、工事の内容を周知させなければならない（宅地造成及び特定盛土等規制法第11条）。この周知措置を講じる義務を負うのは、都道府県知事ではなく工事主である。
（２）正しい。森林を宅地にするために行う切土等の工事は、一定の要件を満たす場合、宅地造成に該当し、原則として都道府県知事の許可が必要となる（宅地造成及び特定盛土等規制法第２条、第12条第１項）。ただし、都市計画法第29条第１項又は第２項の開発許可を受けた工事については、盛土規制法による許可を受けたものとみなされる（同法第15条第２項）。
（３）正しい。宅地造成等工事規制区域内において、政令で定める一定の排水施設を除却する工事を行おうとする者は、原則として、工事に着手する日の14日前までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない（宅地造成及び特定盛土等規制法第21条第３項）。
（４）正しい。都道府県知事は、災害の発生を防止するため緊急に必要な措置を講ずる必要があり、命令を発するいとまがないと認めるときは、自らその措置の全部又は一部を講ずることができる（宅地造成及び特定盛土等規制法第20条第５項）。
【問20】正解（２）
（１）正しい。土地区画整理法における「宅地」とは、公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地以外の土地をいう（同法第２条第６項）。同法における公共施設とは、道路、公園、広場、河川その他政令で定める公共の用に供する施設をいい、公立小学校はこれに含まれない（同条第５項）。したがって、公立小学校の敷地は同法上の宅地に該当する。
（２）誤り。土地区画整理組合の組合員となるのは、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者である（土地区画整理法第25条第１項）。建物の賃借権のみを有する者は、組合員とはならない。
（３）正しい。市が施行する土地区画整理事業では、事業計画の決定の公告があった日後から換地処分の公告がある日までの間、施行地区内で事業の施行の障害となるおそれのある土地の形質の変更等を行う場合には、原則として当該市の長の許可を受けなければならない（土地区画整理法第76条第１項）。
（４）正しい。換地計画を定めようとする場合には、原則として、その換地計画を２週間公衆の縦覧に供しなければならない（土地区画整理法第88条第２項）。利害関係者は、縦覧期間内に換地計画について意見書を提出することができる（同条第３項）。
【問21】正解（４）
（１）誤り。農地法第３条第１項の許可は、農地又は採草放牧地について、所有権を移転し、又は地上権、賃借権その他一定の使用収益を目的とする権利を設定・移転する場合に必要となる。抵当権の設定は、農地の使用収益を目的とする権利の設定には該当しないため、農地法第３条の許可は不要である。
（２）誤り。農地を宅地に転用する目的で所有権等を移転する場合には、原則として農地法第５条第１項の許可が必要となる。ただし、市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届出をした場合には、許可を受ける必要はない。
（３）誤り。農地を転用する目的で権利を移転する場合、市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、農地法第５条の許可は不要となる。一方、市街化調整区域内の農地については、この届出による特例は適用されず、原則として許可が必要となる。
（４）正しい。農地法第５条の許可については、転用事業を行うために必要な資力及び信用があると認められない場合、許可をすることができない（農地法第５条第２項）。
【問22】正解（２）
（１）正しい。国土利用計画法では、土地売買等の契約の当事者の一方又は双方が国、地方公共団体等である場合、事後届出は不要とされている（同法第23条第２項第３号）。
（２）誤り。市街化調整区域内の土地については、原則として、5000㎡以上の土地売買等の契約を締結した場合に事後届出が必要となる（国土利用計画法第23条第２項第１号ロ）。また、個々の契約面積が5000㎡未満であっても、一団の土地として合計5000㎡以上となる場合には、届出が必要となる。本肢では、甲土地4300㎡と乙土地2800㎡が一団の土地に該当し、合計面積は7100㎡となる。したがって、Dは事後届出をしなければならない。
（３）正しい。抵当権の設定は、国土利用計画法上の土地売買等の契約には該当しないため、事後届出は不要である（国土利用計画法第23条第１項）。
（４）正しい。農地法第３条第１項の許可を受けて農地を取得する場合には、国土利用計画法に基づく事後届出は不要とされている（国土利用計画法第23条第２項第３号、同法施行令）。
【問23】正解（２）
（１）誤り。住宅取得等資金の贈与税の非課税特例を受けるためには、受贈者の合計所得金額が原則として2000万円以下であることが必要となる。ただし、取得する住宅用家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、合計所得金額が1000万円以下でなければならない（租税特別措置法第70条の２第２項）。
（２）正しい。住宅取得等資金の贈与税の非課税特例を受けるためには、受贈者が贈与を受けた年の１月１日において18歳以上であることが必要となる（租税特別措置法第70条の２第２項）。
（３）誤り。住宅取得等資金の贈与税の非課税特例は、国内にある住宅用家屋の取得等を対象とするものであり、国外にある住宅用家屋は対象とならない（租税特別措置法第70条の２第１項）。
（４）誤り。住宅取得等資金の贈与税の非課税特例は、住宅用家屋の新築、取得又は増改築等に充てるための金銭の贈与を対象とするものである。住宅用家屋そのものの贈与は対象とならない（租税特別措置法第70条の２第１項）。
【問24】正解（３）
（１）誤り。家屋が新築された場合、不動産取得税は、原則として最初の使用又は譲渡が行われた日に取得があったものとみなして課税される。ただし、新築された日から６カ月を経過しても最初の使用又は譲渡が行われない場合には、６カ月を経過した日に取得があったものとみなされる（地方税法第73条の２第２項）。なお、宅地建物取引業者等が売買を目的として新築した一定の住宅については、この期間を１年（一定の場合は２年）とする特例がある。
（２）誤り。不動産取得税は、不動産の取得に対し、その不動産が所在する道府県が課する地方税であり、普通税に分類される（地方税法第73条の２第１項）。
目的税ではない。
（３）正しい。相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない（地方税法第73条の７第１項第１号）。
（４）誤り。不動産取得税は道府県税であり、その納期は各道府県の条例によって定められる。一方、４月、７月、12月及び翌年２月という納期は、固定資産税の標準的な納期として地方税法に規定されているものである（地方税法第362条）。
の土地について選定される（地価公示法第３条）。
【問25】正解（２）
（１）正しい。地価公示法は、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、適正な地価の形成に寄与することを目的としている（地価公示法第１条）。
（２）誤り。地価公示法における正常な価格とは、土地について自由な取引が行われるとした場合に、通常成立すると認められる価格をいう。土地に建物その他の定着物がある場合や、地上権その他土地の使用又は収益を制限する権利が存在する場合には、これらの建物や権利が存在しないものとして価格を判定する（地価公示法第２条第２項）。本肢は、これらの権利が「存するものとして」価格を判定するとしている点が誤りである。
（３）正しい。土地の取引を行う者は、取引の対象となる土地と類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として、取引を行うよう努めなければならない（地価公示法第１条の２）。
（４）正しい。標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況や環境等が通常と認められる一団の土地について選定される（地価公示法第３条）。
【問 26】 正解（１）
（１）正しい。おとり広告に関する記述である。宅地建物取引業者は、既に売却済みの物件など取引できない物件を広告してはならない。これに違反し、顧客を集めて他の物件を勧める行為は、実際に取引が成立しなかった場合であっても宅地建物取引業法違反となり、監督処分の対象となる（業法第32条）。
（２）誤り。不動産広告における駅までの距離は、直線距離ではなく、実際の道のり（道路距離）で算出して表示しなければならない。直線距離で表示して実際より著しく有利であると誤認させることは誇大広告等の禁止に違反する（業法第32条、不動産の表示に関する公正競争規約第15条）。
（３）誤り。工事完了前の建物の貸借の媒介に関する広告は、建築基準法に基づく確認等を受けた後でなければ行うことができない。「確認を申請中である」旨を明示したとしても、確認前に行うことは全面的に禁止されている（業法第33条）。
（４）誤り。広告の表示項目である取引物件に係る現在又は将来の利用の制限には、都市計画法や建築基準法などに基づく公法上の制限だけでなく、借地権の有無や地上権、地役権などの私法上の制限も含まれる（不動産の表示に関する公正競争規約） 。
【問 27】 正解（３）
（ア）正しい。宅地建物取引業者に対する業務停止処分は、免許を与えた都道府県知事（本肢では甲県知事）のほか、当該業者が業務を行った区域を管轄する都道府県知事（本肢では乙県知事）も行うことができる（業法第65条第３項）。
（イ）正しい。業者が報告を怠ったり、虚偽の報告をした場合、50万円以下の罰金に処せられることがある（業法第71条、第83条第１項）。
（ウ）正しい。宅地建物取引士に対する指示処分や事務禁止処分は、登録をしている都道府県知事（甲県知事）だけでなく、当該宅地建物取引士が業務を行った区域を管轄する都道府県知事（乙県知事）も行うことができる（業法第68条第４項）。
以上から、ア、イ、ウの三つすべてが正しく正解は（３）である。
【問 28】 正解（３）
（ア）正しい。宅地建物取引士は、重要事項の説明を行うときは、相手方からの請求の有無にかかわらず、必ず宅地建物取引士証を提示しなければならず、また、取引の関係者から請求があったときにも提示する義務がある（業法第35条第４項、第73条）。
（イ）誤り。宅地建物取引士の登録を受けるための実務経験の要件は、「５年以上」ではなく「２年以上」である。２年以上の実務経験を有する者、または国土交通大臣が同等以上の能力を有すると認めた者が登録要件を満たす（業法第18条第１項）。
（ウ）正しい。都道府県知事は、不正の手段により試験を受けようとした者に対し、受験を禁止することができる。また、その禁止処分を受けた者に対し、情状により３年以内の期間を定めて受験を禁止することができる（業法第16条の２、第17条第２項）。
（エ）誤り。宅地建物取引士資格試験に合格した事実そのものに有効期限はない。合格した日から何年経過しても、登録の欠格事由に該当しない限り、いつでも登録の申請を行うことができる（業法第18条第１項）。
以上から、誤っているものは、イ、エであり正解は（３）である。
【問 29】 正解（２）
（ア）誤り。媒介契約書（34条の２の書面）を電磁的方法によって提供する場合、あらかじめ依頼者に対し、電磁的方法の種類及び内容を示し、書面または電磁的方法によって承諾を得なければならない。「口頭による承諾」では要件を満たさない（業法第34条の２第１項、同法施行令第２条の５）。
（イ）正しい。専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は指定流通機構への登録義務を負い、登録後に発行される登録済証を、依頼者からの要求の有無にかかわらず遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない（業法第34条の２第６項）。
（ウ）正しい。媒介契約において、購入の申込みがあった場合は、一般・専任の別にかかわらず、遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければならない（業法第34条の２第８項、第９項）。
以上から、正しいものは、イとウの二つであり正解は（２）である。
【問 30】 正解（２）
（１）正しい。免許権者は、免許日から３カ月以内に営業保証金供託の届出がない場合、催告をしなければならない。催告が到達した日から１カ月以内に届出がないときは、免許を取り消すことができる（任意的取消し事由）（業法第25条第４項、第５項、第66条第１項第４号）。
（２）誤り。本店の移転により最寄りの供託所が変更となり、新たに営業保証金を供託して従前の供託金を取り戻す場合、営業保証金の還付を請求する権利を有する者に対する６カ月以上の公告は不要であり、直ちに取り戻すことができる（業法第30条第１項）。
（３）正しい。金銭のみをもって営業保証金を供託している業者が、本店移転により最寄りの供託所が変更となった場合、従前の供託所に対し、遅滞なく費用を予納して保管替えを請求しなければならない（業法第29条第１項）。
（４）正しい。地方債証券の評価額は額面の90％、国債証券は100％である。また、事務所を２カ所増設するために必要な供託金は1000万円である。地方債証券600万円の評価額は540万円であり、不足分は460万円となるため、額面460万円の国債証券が必要となる。したがって本肢は正しい（業法第25条第２項、営業保証金規則第１条）。
【問 31】 正解（１）
（ア）正しい。宅地建物取引業法上の「宅地」とは、現に建物の敷地に供されている土地だけでなく、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地も含まれる。この場合、登記簿上の地目や現在の現況は問われない（業法第２条第１号）。
（イ）正しい。都市計画法の用途地域内の土地は、道路、公園、河川、広場、水路を除き、すべて宅地として扱われる。したがって、工業専用地域内で建築資材置場として供されている土地であっても宅地に該当する（業法第２条第１号）。
（ウ）誤り。貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受け、反復継続して貸借の媒介を行う行為は、「業として」宅地建物取引業（貸借の媒介）を行うことに該当するため、宅地建物取引業の免許が必要である（業法第２条第２号、第３条第１項）。
（エ）誤り。宅地建物取引士とは、試験に合格し、都道府県知事の登録を受けただけでなく、「宅地建物取引士証の交付を受けた者」をいう。登録のみでは宅地建物取引士と認められない（業法第２条第４号）。
以上から正しいものは、アとイであり、正解は（１）である。
【問 32】正解（４）
（１）誤り。犯罪収益移転防止法において、特定事業者である宅地建物取引業者が、犯罪収益の移転等の疑いが生じた取引について速やかに所管行政庁に疑わしい取引の届出を行わなければならないとされているのは、宅地建物の売買、またはその代理・媒介であり、宅地建物の貸借（賃貸借）の代理・媒介は対象となっていない。（犯罪による収益の移転防止に関する法律 第２条第２項、および同法 第８条第１項）
（２）誤り。疑わしい取引として届出を行った後であっても、当該契約を締結してはならないとする法的な禁止規定はない。業者の判断で取引を行うこと自体が直ちに違法となるわけではない。
（３）誤り。疑わしい取引の届出を行ったことや、その疑いがあることを顧客等の関係者に漏らすこと（ティッピング・オフ）は法律で禁止されている（犯罪による収益の移転防止に関する法律 第８条第４項）。
（４）正しい。疑わしい取引の届出義務は、取引の事前や実行時に疑いを持った場合に発生するが、契約締結後であっても疑いが生じた時点において速やかに届け出る必要がある（犯罪による収益の移転防止に関する法律 第８条第１項）。
【問 33】 正解（４）
（ア）誤り。専任の宅地建物取引士は、当該事務所に常勤し、専ら宅地建物取引業の業務に従事する「常勤性」と「専従性」が求められ、業者の通常の勤務時間を勤務する状態でなければ専任の宅建士となることはできない（業法第31条の３第１項）。
（イ）誤り。専任の宅地建物取引士は、一つの事務所に常勤して専らその業務に従事しなければならないため、物理的に離れた複数の事務所で同時に専任の宅地建物取引士を務めることはできない（業法第31条の３第１項）。
（ウ）誤り。宅地建物取引業者は、事務所ごとに、業務に従事する者５名につき１名以上の割合で、「専任の」宅地建物取引士を配置しなければならない（業法第31条の３第１項、同法施行規則第15条の５の３）。
（エ）誤り。重要事項説明書（35条書面）や契約内容を記載した書面（37条書面）への記名は、有効な宅地建物取引士証の交付を受けている宅建士であれば、必ずしも「専任の」宅建士である必要はない（業法第35条第５項、第37条第３項）。
以上から、すべて誤りであり、正解は（４）である。
【問 34】 正解（２）
（１）正しい。区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、専有部分の用途やその他の利用の制限に関する規約の定め（その案を含む）があるときは、重要事項として借主に説明しなければならない（業法第35条第１項第６号、同法施行規則第16条の２）。
（２）誤り。テレビ会議等のITを活用して重要事項説明（IT重説）を行う場合であっても、宅地建物取引士証の提示は省略できない。画面を通じて相手方が宅建士証を視認できる状態で提示する必要がある（業法第35条第４項）。
（３）正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となり、手付金等以外の50万円の預り金を受領しようとする場合、保全措置を講ずるかどうか、及び講ずる場合はその措置の概要を重要事項説明書に記載し説明しなければならない（業法第35条第１項第11号）。
（４）正しい。売買契約において代金以外に授受される金銭がある場合、重要事項説明ではその金銭の「額」だけでなく、手付金や固定資産税精算金などの「授受の目的」についても説明しなければならない（業法第35条第１項第７号）。
【問 35】 正解（３）
（ア）正しい。低廉な空き家等の売買の特例により、宅地の代金が一定額（原則800万円）以下である場合、業者は売主に対しあらかじめ説明し合意を得ることで、通常の報酬限度額を超えて最大30万円（消費税を含め33万円）まで媒介報酬を受領できる（業法第46条、国土交通省告示第100号）。
（イ）正しい。法改正によって、低廉な空き家等の特例は売主だけでなく買主からの媒介依頼についても適用され、あらかじめ双方に説明し合意を得ていれば、売主・買主の双方からそれぞれ最大33万円を受領することができることになった（国土交通省告示第100号）。
（ウ）正しい。代金200万円の宅地売買においても特例は適用される。あらかじめ売主に説明し合意を得ていれば、限度額である30万円（消費税を含め33万円）を受領できることになる（国土交通省告示第100号）。
以上から、ア、イ、ウの三つすべてが正しいため、正解は（３）である。
【問 36】 正解（２）
（ア）正しい。建物の売買の媒介を行う際に、対象物件が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律に基づく歴史的風致形成建造物である場合、その制限等に関する事項の概要を重要事項として説明しなければならない（業法第35条第１項第２号、同法施行令第３条）。
（イ）誤り。天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは、契約成立後に生じる事象についての取り決めであり、37条書面（契約書面）の任意的記載事項であるが、35条の重要事項説明の対象ではない（業法第37条第１項第10号）。
（ウ）誤り。建物の貸借の媒介を行う場合であっても、対象建物が宅地造成及び特定盛土等規制法に基づく造成宅地防災区域内にあるときは、借主の安全に関わるため、その旨を重要事項として説明しなければならない（業法第35条第１項第14号）。
（エ）正しい。建物の貸借の媒介においては、借主が生活する上で重要な情報である台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備状況について、重要事項として説明しなければならない（業法第35条第１項第14号、同法施行規則第16条の４の３）。
以上から正しいものはアとエであり、正解は（２）である。
【問 37】 正解（１）
（ア）誤り。居住用建物の貸借の媒介における報酬は、原則として依頼者の一方から借賃の0.5カ月分（消費税を含めず）までしか受領できない。借賃の１カ月分を受領するには、依頼者の承諾が必要である（国土交通省告示第100号）。
（イ）正しい。依頼者の特別の依頼に基づいて行う広告の料金については、事前に負担の承諾を得ていれば、通常の媒介報酬とは別に実費として受領することが認められている（国土交通省告示第100号）。
（ウ）誤り。長期の空家等の貸借の媒介に関する特例においても、調査等の特別の費用を加算して報酬を算定できるが、特例適用後の合計額は借賃の１カ月分（本問では15万円）＋消費税を上限とする制限がある。33万円を受領することはできない（国土交通省告示第100号）。
以上から、正しいものはイのみであり正解は（１）である。
【問 38】 正解（２）
（１）違反しない。37条書面には宅地建物取引士の記名が必要であるが、その書面の交付や内容の説明自体は、宅建士の資格を持たない従業員が行ってもよい。（業法第37条）
（２）違反する。既存建物（中古住宅）の売買において、「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が確認した事項」は37条書面の必要的記載事項である。確認した欠陥等がない場合でも、「該当なし」等と記載する必要がある（業法第37条第１項第２号の２）。
（３）違反しない。代金についての金銭の貸借のあっせん（融資）が不成立となった場合の措置（解除特約等）は、特約の定めがある場合にのみ37条書面に記載する事項である。特約がなければ記載しなくても違反とはならない（業法第37条第１項第９号）。
（４）違反しない。区分所有建物の共有部分に関する規約の定めは、買主の判断に影響を与えるため35条の重要事項説明の対象であるが、契約内容を証する37条書面の記載事項ではない（根拠条文：宅地建物取引業法第37条）。
【問 39】 正解（１）
（ア）誤り。宅地建物取引業者は、37条書面を交付する際、宅地建物取引士に記名させなければならないが、35条書面（重要事項説明書）とは異なり、内容を説明させる義務は法律上規定されていない（業法第37条第３項）。
（イ）正しい。宅地建物取引業者は、取引の透明性を確保するために、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならないとされている（業法第46条第４項）。
（ウ）誤り。宅地建物取引業者は事務所ごとに従業者名簿を備え、最終の記載から10年間保存しなければならない。退職した従業者についても、退職年月日を記載して保存する義務があり、記載対象外ではない（業法第48条第３項、同法施行規則第19条）。
（エ）誤り。代金に関する金銭の貸借のあっせん（住宅ローン等）の内容、及び成立しないときの措置については、売買における重要な取引条件となるため、重要事項説明書（35条書面）に記載し、宅建士をして説明させなければならない（業法第35条第１項第12号）。
以上から、正しいものはイのみであり正解は（１）である。
【問 40】 正解（２）
（ア）正しい。手付金等の保全措置の概要は、重要事項説明（35条書面）の必要的記載事項であるが、37条書面の必要的・任意的記載事項のいずれにも該当しない（業法第35条第１項第10号、第37条）。
（イ）誤り。宅地建物取引業者間の取引においては、自ら売主となる場合の８種類の制限（法第78条第２項）は適用されないが、37条書面の交付義務は業者間取引であっても免除されない（業法第78条第２項、第37条）。
（ウ）誤り。37条書面を電磁的方法により提供する場合、必ず相手方（本問では借主）に対して事前に方法等を示し、承諾を得なければならない。承諾を得ずに電磁的方法で提供することは法違反となる（業法第37条第３項、同法施行令第２条の５）。
以上から、誤っているものはイとウであり、正解は（２）である。
（１）誤り。住宅取得等資金の贈与税の非課税特例を受けるためには、受贈者の合計所得金額が原則として2000万円以下であることが必要となる。ただし、取得する住宅用家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、合計所得金額が1000万円以下でなければならない（租税特別措置法第70条の２第２項）。
（２）正しい。住宅取得等資金の贈与税の非課税特例を受けるためには、受贈者が贈与を受けた年の１月１日において18歳以上であることが必要となる（租税特別措置法第70条の２第２項）。
（３）誤り。住宅取得等資金の贈与税の非課税特例は、国内にある住宅用家屋の取得等を対象とするものであり、国外にある住宅用家屋は対象とならない（租税特別措置法第70条の２第１項）。
（４）誤り。住宅取得等資金の贈与税の非課税特例は、住宅用家屋の新築、取得又は増改築等に充てるための金銭の贈与を対象とするものである。住宅用家屋そのものの贈与は対象とならない（租税特別措置法第70条の２第１項）。
【問24】正解（３）
（１）誤り。家屋が新築された場合、不動産取得税は、原則として最初の使用又は譲渡が行われた日に取得があったものとみなして課税される。ただし、新築された日から６カ月を経過しても最初の使用又は譲渡が行われない場合には、６カ月を経過した日に取得があったものとみなされる（地方税法第73条の２第２項）。なお、宅地建物取引業者等が売買を目的として新築した一定の住宅については、この期間を１年（一定の場合は２年）とする特例がある。
（２）誤り。不動産取得税は、不動産の取得に対し、その不動産が所在する道府県が課する地方税であり、普通税に分類される（地方税法第73条の２第１項）。
目的税ではない。
（３）正しい。相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない（地方税法第73条の７第１項第１号）。
（４）誤り。不動産取得税は道府県税であり、その納期は各道府県の条例によって定められる。一方、４月、７月、12月及び翌年２月という納期は、固定資産税の標準的な納期として地方税法に規定されているものである（地方税法第362条）。
の土地について選定される（地価公示法第３条）。
【問25】正解（２）
（１）正しい。地価公示法は、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、適正な地価の形成に寄与することを目的としている（地価公示法第１条）。
（２）誤り。地価公示法における正常な価格とは、土地について自由な取引が行われるとした場合に、通常成立すると認められる価格をいう。土地に建物その他の定着物がある場合や、地上権その他土地の使用又は収益を制限する権利が存在する場合には、これらの建物や権利が存在しないものとして価格を判定する（地価公示法第２条第２項）。本肢は、これらの権利が「存するものとして」価格を判定するとしている点が誤りである。
（３）正しい。土地の取引を行う者は、取引の対象となる土地と類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として、取引を行うよう努めなければならない（地価公示法第１条の２）。
（４）正しい。標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況や環境等が通常と認められる一団の土地について選定される（地価公示法第３条）。
【問 26】 正解（１）
（１）正しい。おとり広告に関する記述である。宅地建物取引業者は、既に売却済みの物件など取引できない物件を広告してはならない。これに違反し、顧客を集めて他の物件を勧める行為は、実際に取引が成立しなかった場合であっても宅地建物取引業法違反となり、監督処分の対象となる（業法第32条）。
（２）誤り。不動産広告における駅までの距離は、直線距離ではなく、実際の道のり（道路距離）で算出して表示しなければならない。直線距離で表示して実際より著しく有利であると誤認させることは誇大広告等の禁止に違反する（業法第32条、不動産の表示に関する公正競争規約第15条）。
（３）誤り。工事完了前の建物の貸借の媒介に関する広告は、建築基準法に基づく確認等を受けた後でなければ行うことができない。「確認を申請中である」旨を明示したとしても、確認前に行うことは全面的に禁止されている（業法第33条）。
（４）誤り。広告の表示項目である取引物件に係る現在又は将来の利用の制限には、都市計画法や建築基準法などに基づく公法上の制限だけでなく、借地権の有無や地上権、地役権などの私法上の制限も含まれる（不動産の表示に関する公正競争規約） 。
【問 27】 正解（３）
（ア）正しい。宅地建物取引業者に対する業務停止処分は、免許を与えた都道府県知事（本肢では甲県知事）のほか、当該業者が業務を行った区域を管轄する都道府県知事（本肢では乙県知事）も行うことができる（業法第65条第３項）。
（イ）正しい。業者が報告を怠ったり、虚偽の報告をした場合、50万円以下の罰金に処せられることがある（業法第71条、第83条第１項）。
（ウ）正しい。宅地建物取引士に対する指示処分や事務禁止処分は、登録をしている都道府県知事（甲県知事）だけでなく、当該宅地建物取引士が業務を行った区域を管轄する都道府県知事（乙県知事）も行うことができる（業法第68条第４項）。
以上から、ア、イ、ウの三つすべてが正しく正解は（３）である。
【問 28】 正解（３）
（ア）正しい。宅地建物取引士は、重要事項の説明を行うときは、相手方からの請求の有無にかかわらず、必ず宅地建物取引士証を提示しなければならず、また、取引の関係者から請求があったときにも提示する義務がある（業法第35条第４項、第73条）。
（イ）誤り。宅地建物取引士の登録を受けるための実務経験の要件は、「５年以上」ではなく「２年以上」である。２年以上の実務経験を有する者、または国土交通大臣が同等以上の能力を有すると認めた者が登録要件を満たす（業法第18条第１項）。
（ウ）正しい。都道府県知事は、不正の手段により試験を受けようとした者に対し、受験を禁止することができる。また、その禁止処分を受けた者に対し、情状により３年以内の期間を定めて受験を禁止することができる（業法第16条の２、第17条第２項）。
（エ）誤り。宅地建物取引士資格試験に合格した事実そのものに有効期限はない。合格した日から何年経過しても、登録の欠格事由に該当しない限り、いつでも登録の申請を行うことができる（業法第18条第１項）。
以上から、誤っているものは、イ、エであり正解は（３）である。
【問 29】 正解（２）
（ア）誤り。媒介契約書（34条の２の書面）を電磁的方法によって提供する場合、あらかじめ依頼者に対し、電磁的方法の種類及び内容を示し、書面または電磁的方法によって承諾を得なければならない。「口頭による承諾」では要件を満たさない（業法第34条の２第１項、同法施行令第２条の５）。
（イ）正しい。専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は指定流通機構への登録義務を負い、登録後に発行される登録済証を、依頼者からの要求の有無にかかわらず遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない（業法第34条の２第６項）。
（ウ）正しい。媒介契約において、購入の申込みがあった場合は、一般・専任の別にかかわらず、遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければならない（業法第34条の２第８項、第９項）。
以上から、正しいものは、イとウの二つであり正解は（２）である。
【問 30】 正解（２）
（１）正しい。免許権者は、免許日から３カ月以内に営業保証金供託の届出がない場合、催告をしなければならない。催告が到達した日から１カ月以内に届出がないときは、免許を取り消すことができる（任意的取消し事由）（業法第25条第４項、第５項、第66条第１項第４号）。
（２）誤り。本店の移転により最寄りの供託所が変更となり、新たに営業保証金を供託して従前の供託金を取り戻す場合、営業保証金の還付を請求する権利を有する者に対する６カ月以上の公告は不要であり、直ちに取り戻すことができる（業法第30条第１項）。
（３）正しい。金銭のみをもって営業保証金を供託している業者が、本店移転により最寄りの供託所が変更となった場合、従前の供託所に対し、遅滞なく費用を予納して保管替えを請求しなければならない（業法第29条第１項）。
（４）正しい。地方債証券の評価額は額面の90％、国債証券は100％である。また、事務所を２カ所増設するために必要な供託金は1000万円である。地方債証券600万円の評価額は540万円であり、不足分は460万円となるため、額面460万円の国債証券が必要となる。したがって本肢は正しい（業法第25条第２項、営業保証金規則第１条）。
【問 31】 正解（１）
（ア）正しい。宅地建物取引業法上の「宅地」とは、現に建物の敷地に供されている土地だけでなく、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地も含まれる。この場合、登記簿上の地目や現在の現況は問われない（業法第２条第１号）。
（イ）正しい。都市計画法の用途地域内の土地は、道路、公園、河川、広場、水路を除き、すべて宅地として扱われる。したがって、工業専用地域内で建築資材置場として供されている土地であっても宅地に該当する（業法第２条第１号）。
（ウ）誤り。貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受け、反復継続して貸借の媒介を行う行為は、「業として」宅地建物取引業（貸借の媒介）を行うことに該当するため、宅地建物取引業の免許が必要である（業法第２条第２号、第３条第１項）。
（エ）誤り。宅地建物取引士とは、試験に合格し、都道府県知事の登録を受けただけでなく、「宅地建物取引士証の交付を受けた者」をいう。登録のみでは宅地建物取引士と認められない（業法第２条第４号）。
以上から正しいものは、アとイであり、正解は（１）である。
【問 32】正解（４）
（１）誤り。犯罪収益移転防止法において、特定事業者である宅地建物取引業者が、犯罪収益の移転等の疑いが生じた取引について速やかに所管行政庁に疑わしい取引の届出を行わなければならないとされているのは、宅地建物の売買、またはその代理・媒介であり、宅地建物の貸借（賃貸借）の代理・媒介は対象となっていない。（犯罪による収益の移転防止に関する法律 第２条第２項、および同法 第８条第１項）
（２）誤り。疑わしい取引として届出を行った後であっても、当該契約を締結してはならないとする法的な禁止規定はない。業者の判断で取引を行うこと自体が直ちに違法となるわけではない。
（３）誤り。疑わしい取引の届出を行ったことや、その疑いがあることを顧客等の関係者に漏らすこと（ティッピング・オフ）は法律で禁止されている（犯罪による収益の移転防止に関する法律 第８条第４項）。
（４）正しい。疑わしい取引の届出義務は、取引の事前や実行時に疑いを持った場合に発生するが、契約締結後であっても疑いが生じた時点において速やかに届け出る必要がある（犯罪による収益の移転防止に関する法律 第８条第１項）。
【問 33】 正解（４）
（ア）誤り。専任の宅地建物取引士は、当該事務所に常勤し、専ら宅地建物取引業の業務に従事する「常勤性」と「専従性」が求められ、業者の通常の勤務時間を勤務する状態でなければ専任の宅建士となることはできない（業法第31条の３第１項）。
（イ）誤り。専任の宅地建物取引士は、一つの事務所に常勤して専らその業務に従事しなければならないため、物理的に離れた複数の事務所で同時に専任の宅地建物取引士を務めることはできない（業法第31条の３第１項）。
（ウ）誤り。宅地建物取引業者は、事務所ごとに、業務に従事する者５名につき１名以上の割合で、「専任の」宅地建物取引士を配置しなければならない（業法第31条の３第１項、同法施行規則第15条の５の３）。
（エ）誤り。重要事項説明書（35条書面）や契約内容を記載した書面（37条書面）への記名は、有効な宅地建物取引士証の交付を受けている宅建士であれば、必ずしも「専任の」宅建士である必要はない（業法第35条第５項、第37条第３項）。
以上から、すべて誤りであり、正解は（４）である。
【問 34】 正解（２）
（１）正しい。区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、専有部分の用途やその他の利用の制限に関する規約の定め（その案を含む）があるときは、重要事項として借主に説明しなければならない（業法第35条第１項第６号、同法施行規則第16条の２）。
（２）誤り。テレビ会議等のITを活用して重要事項説明（IT重説）を行う場合であっても、宅地建物取引士証の提示は省略できない。画面を通じて相手方が宅建士証を視認できる状態で提示する必要がある（業法第35条第４項）。
（３）正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となり、手付金等以外の50万円の預り金を受領しようとする場合、保全措置を講ずるかどうか、及び講ずる場合はその措置の概要を重要事項説明書に記載し説明しなければならない（業法第35条第１項第11号）。
（４）正しい。売買契約において代金以外に授受される金銭がある場合、重要事項説明ではその金銭の「額」だけでなく、手付金や固定資産税精算金などの「授受の目的」についても説明しなければならない（業法第35条第１項第７号）。
【問 35】 正解（３）
（ア）正しい。低廉な空き家等の売買の特例により、宅地の代金が一定額（原則800万円）以下である場合、業者は売主に対しあらかじめ説明し合意を得ることで、通常の報酬限度額を超えて最大30万円（消費税を含め33万円）まで媒介報酬を受領できる（業法第46条、国土交通省告示第100号）。
（イ）正しい。法改正によって、低廉な空き家等の特例は売主だけでなく買主からの媒介依頼についても適用され、あらかじめ双方に説明し合意を得ていれば、売主・買主の双方からそれぞれ最大33万円を受領することができることになった（国土交通省告示第100号）。
（ウ）正しい。代金200万円の宅地売買においても特例は適用される。あらかじめ売主に説明し合意を得ていれば、限度額である30万円（消費税を含め33万円）を受領できることになる（国土交通省告示第100号）。
以上から、ア、イ、ウの三つすべてが正しいため、正解は（３）である。
【問 36】 正解（２）
（ア）正しい。建物の売買の媒介を行う際に、対象物件が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律に基づく歴史的風致形成建造物である場合、その制限等に関する事項の概要を重要事項として説明しなければならない（業法第35条第１項第２号、同法施行令第３条）。
（イ）誤り。天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは、契約成立後に生じる事象についての取り決めであり、37条書面（契約書面）の任意的記載事項であるが、35条の重要事項説明の対象ではない（業法第37条第１項第10号）。
（ウ）誤り。建物の貸借の媒介を行う場合であっても、対象建物が宅地造成及び特定盛土等規制法に基づく造成宅地防災区域内にあるときは、借主の安全に関わるため、その旨を重要事項として説明しなければならない（業法第35条第１項第14号）。
（エ）正しい。建物の貸借の媒介においては、借主が生活する上で重要な情報である台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備状況について、重要事項として説明しなければならない（業法第35条第１項第14号、同法施行規則第16条の４の３）。
以上から正しいものはアとエであり、正解は（２）である。
【問 37】 正解（１）
（ア）誤り。居住用建物の貸借の媒介における報酬は、原則として依頼者の一方から借賃の0.5カ月分（消費税を含めず）までしか受領できない。借賃の１カ月分を受領するには、依頼者の承諾が必要である（国土交通省告示第100号）。
（イ）正しい。依頼者の特別の依頼に基づいて行う広告の料金については、事前に負担の承諾を得ていれば、通常の媒介報酬とは別に実費として受領することが認められている（国土交通省告示第100号）。
（ウ）誤り。長期の空家等の貸借の媒介に関する特例においても、調査等の特別の費用を加算して報酬を算定できるが、特例適用後の合計額は借賃の１カ月分（本問では15万円）＋消費税を上限とする制限がある。33万円を受領することはできない（国土交通省告示第100号）。
以上から、正しいものはイのみであり正解は（１）である。
【問 38】 正解（２）
（１）違反しない。37条書面には宅地建物取引士の記名が必要であるが、その書面の交付や内容の説明自体は、宅建士の資格を持たない従業員が行ってもよい。（業法第37条）
（２）違反する。既存建物（中古住宅）の売買において、「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が確認した事項」は37条書面の必要的記載事項である。確認した欠陥等がない場合でも、「該当なし」等と記載する必要がある（業法第37条第１項第２号の２）。
（３）違反しない。代金についての金銭の貸借のあっせん（融資）が不成立となった場合の措置（解除特約等）は、特約の定めがある場合にのみ37条書面に記載する事項である。特約がなければ記載しなくても違反とはならない（業法第37条第１項第９号）。
（４）違反しない。区分所有建物の共有部分に関する規約の定めは、買主の判断に影響を与えるため35条の重要事項説明の対象であるが、契約内容を証する37条書面の記載事項ではない（根拠条文：宅地建物取引業法第37条）。
【問 39】 正解（１）
（ア）誤り。宅地建物取引業者は、37条書面を交付する際、宅地建物取引士に記名させなければならないが、35条書面（重要事項説明書）とは異なり、内容を説明させる義務は法律上規定されていない（業法第37条第３項）。
（イ）正しい。宅地建物取引業者は、取引の透明性を確保するために、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならないとされている（業法第46条第４項）。
（ウ）誤り。宅地建物取引業者は事務所ごとに従業者名簿を備え、最終の記載から10年間保存しなければならない。退職した従業者についても、退職年月日を記載して保存する義務があり、記載対象外ではない（業法第48条第３項、同法施行規則第19条）。
（エ）誤り。代金に関する金銭の貸借のあっせん（住宅ローン等）の内容、及び成立しないときの措置については、売買における重要な取引条件となるため、重要事項説明書（35条書面）に記載し、宅建士をして説明させなければならない（業法第35条第１項第12号）。
以上から、正しいものはイのみであり正解は（１）である。
【問 40】 正解（２）
（ア）正しい。手付金等の保全措置の概要は、重要事項説明（35条書面）の必要的記載事項であるが、37条書面の必要的・任意的記載事項のいずれにも該当しない（業法第35条第１項第10号、第37条）。
（イ）誤り。宅地建物取引業者間の取引においては、自ら売主となる場合の８種類の制限（法第78条第２項）は適用されないが、37条書面の交付義務は業者間取引であっても免除されない（業法第78条第２項、第37条）。
（ウ）誤り。37条書面を電磁的方法により提供する場合、必ず相手方（本問では借主）に対して事前に方法等を示し、承諾を得なければならない。承諾を得ずに電磁的方法で提供することは法違反となる（業法第37条第３項、同法施行令第２条の５）。
以上から、誤っているものはイとウであり、正解は（２）である。
【問 41】 正解（２）
（１）誤り。法人が解散した場合、その法人を代表する役員であった者は、解散の日から「30日以内」に免許権者である都道府県知事にその旨を届け出なければならない（業法第11条第１項第４号）。
（２）正しい。マンション等の販売のために案内所を設置し申込みを受ける場合、業務開始の10日前までに、案内所の所在地を管轄する知事および免許権者に届け出る必要がある。本肢では両者が同一の甲県知事であるため、甲県知事への届出で足りる（業法第50条第２項）。
（３）誤り。合併により法人が消滅した場合、消滅した法人（A）を代表する役員であった者が、合併の日から30日以内にAの免許権者（甲県知事）に届け出なければならない。存続法人（C）の代表役員が届け出るわけではない（業法第11条第１項第３号）。
（４）誤り。宅地建物取引業者の役員に就任した者は、宅建士であるか否か、また常勤・非常勤にかかわらず、すべて役員の変更として30日以内に免許権者に届け出る必要がある。Eについてのみ届け出るのではない（業法第９条）。
【問 42】 正解（３）
（ア）応じる必要はない。Aは自宅を売却する売主であり、宅地建物取引業者は買主である。クーリング・オフ制度は、宅地建物取引業者が自ら売主となる取引で買主を保護するための制度であるため、本件には適用されない（業法第37条の２）。
（イ）応じる必要がある。買主Aの申出により喫茶店で申込みをしていても、喫茶店は自宅や勤務先とは異なる「事務所等以外の場所」に当たるため、クーリング・オフの対象となる。Aは書面の交付日から８日目に申出を発信しており、期間内である（業法第37条の２第１項第１号）。
（ウ）応じる必要がある。訪問販売による自宅での申込みは、原則としてクーリング・オフの対象となる。しかし、クーリング・オフの告知は電子データで送ることはできないとされており、告知を受けていないことになるので、契約日から10日目に申出を発信することによってBは申出に応じる必要がある（業法第37条の２）。
（エ）応じる必要がある。内覧場所などの「事務所等以外の場所」で行った申込みは、クーリング・オフの対象となる。クーリング・オフできなくなるのは、買主が物件の引き渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合である。本件では代金全額を支払っているものの、まだ引き渡しを受けていないため、期間内の申出である以上、Bは応じなければならない（業法第37条の２第１項第２号）。
以上から、クーリング・オフに応じる必要があるのは、イ、ウ、エの三つであり正解は（３）である。
【問 43】 正解（２）
（ア）違反しない。重要事項説明書は、宅地建物取引士が自らの責任において内容を確認し記名すればよく、無資格の従業員が作成や入力等の事務作業を行うこと自体は違反ではない。また、法改正により押印は不要となっている（業法第35条第５項）。
（イ）違反するおそれがある。宅建業法第47条では、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事実について、故意に事実を告げないことを禁止している。買主が駐車場を必須としている事実を知りながらこれを隠すことは、不当な勧誘行為等に該当するおそれがある（業法第47条第１号）。
（ウ）違反するおそれがある。重要事項説明における飲用水やガス等の整備状況は、宅建業者が自ら調査し正確に記載・説明する義務がある。売主からのヒアリングのみに依存し、実際の状況と異なる内容を説明した場合は、調査義務違反および説明義務違反となるおそれがある（業法第35条、第47条第１号）。
（エ）違反しない。既存建物の耐震診断記録の有無は、昭和56年５月31日以前に着工された建物（旧耐震基準）についてのみ重要事項説明の対象となる。築20年（新耐震基準）の建物については説明義務がなく、業者自らが耐震診断を実施する義務もない（業法第35条第１項第14号）。
【問 44】 正解（４）
（ア）誤り。案内所等（モデルルーム）を設置して業務を行う場合、法第50条第２項の届出義務を負うのは、実際にその場所で業務を行う業者（販売代理のA）である。設置主体ではない売主Bには届出義務はない（業法第50条第２項）。
（イ）誤り。案内所等において業務を行う場合、その業務を行う業者（A）は自己の標識を掲示しなければならない。当該案内所で直接業務を行わない売主Bには、案内所への標識掲示義務はない（業法第50条第１項）。
（ウ）誤り。案内所等で売買契約の申込みを受ける場合、業務を行う業者（A）は、１名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。売主Bにはその義務はない（業法第31条の３第１項）。
（エ）誤り。マンションの所在する場所（現地）には、物件の売主であるBが自己の標識を掲示する義務がある。Aが現地で業務を行わないのであれば、Aに掲示義務はない（業法第50条第１項）。
以上から、正しいものは「なし」で、正解は（４）である。
【問 45】 正解（２）
（１）誤り。住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置（保証金の供託や保険の加入）の義務は、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第２条第５項）。
（２）正しい。新築住宅を自ら売主として引き渡した業者は、毎年基準日における資力確保措置の状況を免許権者に届け出る義務がある。届出を怠った場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに新築住宅の売買契約を締結してはならない（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第11条第１項）。
（３）誤り。供託した保証金の額が基準額を超えることとなった場合、超過額を取り戻すことができるが、これには市町村長ではなく、当該宅地建物取引業者の免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）の承認が必要である（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第９条第１項）。
（４）誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主ではなく、売主である宅地建物取引業者が自ら保険料を支払うことを約して、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第２条第６項）。
【問46】正解（２）
（１）正しい。独立行政法人住宅金融支援機構法第13条第１項第10号。
（２）誤り。住宅金融支援機構は、マンションの更新工事や取り壊しに必要な資金についても、一定の要件の下で貸付けを行うことができる（独立行政法人住宅金融支援機構法第13条第１項第８号）。
（３）正しい。機構が譲り受ける住宅ローン債権について、①元利均等返済方式と②元金等返済方式が認められている。
（４）正しい。機構が譲り受ける貸付債権は、原則として、①借入申込人が自ら居住する住宅か、②借入申込人の親族が居住する住宅の建設または購入にかかる貸付を対象とする。
以上より、正解は（２）となる。
【問47】正解（１）
（１）誤り。概ね10％以上である（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第８条第５号）。
（２）正しい。不動産の表示に関する公正競争規約第13条及び同施行規則第８条第14号。
（３）正しい。不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条第17号。
（４）正しい。不動産の表示に関する公正競争規約第19条第１項第２号。
以上より、正解は（１）となる。
【問48】正解（１）
（１）正しい。貸家、分譲住宅、マンション、マンション、一戸建てはいずれも３年連続で減少し、持ち家は４年連続で減少している。
（２）誤り。地方圏平均でも、住宅地、工業地の地価は上昇している。
（３）誤り。令和８年７月10日に公表された国土交通省「令和８年版土地白書」によれば、令和７年の全国の土地取引件数は、約130万件とされている。
（４）誤り。令和７年10月３日に国土交通省が公表した「令和６年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果」によれば、令和６年度末（令和７年３月末）の宅地建物取引業者数は、約13万2000業者とされている。
以上より、正解は（１）となる。
【問49】正解（３）
（１）適当。記述のとおりである。
（２）適当。記述のとおりである。
（３）不適当。砂州は、一般に地盤が軟弱で液状化の危険性が高いとされている。
（４）適当。記述のとおりである。
以上より、正解は（３）となる。
【問50】正解（３）
（１）適当。記述のとおりである。
（２）適当。記述のとおりである。
（３）不適当。建築物が重い場合や、地耐力が小さい場合に採用されることがある基礎である。
（４）適当。記述のとおりである。
以上より、正解は（３）となる。
（１）誤り。法人が解散した場合、その法人を代表する役員であった者は、解散の日から「30日以内」に免許権者である都道府県知事にその旨を届け出なければならない（業法第11条第１項第４号）。
（２）正しい。マンション等の販売のために案内所を設置し申込みを受ける場合、業務開始の10日前までに、案内所の所在地を管轄する知事および免許権者に届け出る必要がある。本肢では両者が同一の甲県知事であるため、甲県知事への届出で足りる（業法第50条第２項）。
（３）誤り。合併により法人が消滅した場合、消滅した法人（A）を代表する役員であった者が、合併の日から30日以内にAの免許権者（甲県知事）に届け出なければならない。存続法人（C）の代表役員が届け出るわけではない（業法第11条第１項第３号）。
（４）誤り。宅地建物取引業者の役員に就任した者は、宅建士であるか否か、また常勤・非常勤にかかわらず、すべて役員の変更として30日以内に免許権者に届け出る必要がある。Eについてのみ届け出るのではない（業法第９条）。
【問 42】 正解（３）
（ア）応じる必要はない。Aは自宅を売却する売主であり、宅地建物取引業者は買主である。クーリング・オフ制度は、宅地建物取引業者が自ら売主となる取引で買主を保護するための制度であるため、本件には適用されない（業法第37条の２）。
（イ）応じる必要がある。買主Aの申出により喫茶店で申込みをしていても、喫茶店は自宅や勤務先とは異なる「事務所等以外の場所」に当たるため、クーリング・オフの対象となる。Aは書面の交付日から８日目に申出を発信しており、期間内である（業法第37条の２第１項第１号）。
（ウ）応じる必要がある。訪問販売による自宅での申込みは、原則としてクーリング・オフの対象となる。しかし、クーリング・オフの告知は電子データで送ることはできないとされており、告知を受けていないことになるので、契約日から10日目に申出を発信することによってBは申出に応じる必要がある（業法第37条の２）。
（エ）応じる必要がある。内覧場所などの「事務所等以外の場所」で行った申込みは、クーリング・オフの対象となる。クーリング・オフできなくなるのは、買主が物件の引き渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合である。本件では代金全額を支払っているものの、まだ引き渡しを受けていないため、期間内の申出である以上、Bは応じなければならない（業法第37条の２第１項第２号）。
以上から、クーリング・オフに応じる必要があるのは、イ、ウ、エの三つであり正解は（３）である。
【問 43】 正解（２）
（ア）違反しない。重要事項説明書は、宅地建物取引士が自らの責任において内容を確認し記名すればよく、無資格の従業員が作成や入力等の事務作業を行うこと自体は違反ではない。また、法改正により押印は不要となっている（業法第35条第５項）。
（イ）違反するおそれがある。宅建業法第47条では、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事実について、故意に事実を告げないことを禁止している。買主が駐車場を必須としている事実を知りながらこれを隠すことは、不当な勧誘行為等に該当するおそれがある（業法第47条第１号）。
（ウ）違反するおそれがある。重要事項説明における飲用水やガス等の整備状況は、宅建業者が自ら調査し正確に記載・説明する義務がある。売主からのヒアリングのみに依存し、実際の状況と異なる内容を説明した場合は、調査義務違反および説明義務違反となるおそれがある（業法第35条、第47条第１号）。
（エ）違反しない。既存建物の耐震診断記録の有無は、昭和56年５月31日以前に着工された建物（旧耐震基準）についてのみ重要事項説明の対象となる。築20年（新耐震基準）の建物については説明義務がなく、業者自らが耐震診断を実施する義務もない（業法第35条第１項第14号）。
【問 44】 正解（４）
（ア）誤り。案内所等（モデルルーム）を設置して業務を行う場合、法第50条第２項の届出義務を負うのは、実際にその場所で業務を行う業者（販売代理のA）である。設置主体ではない売主Bには届出義務はない（業法第50条第２項）。
（イ）誤り。案内所等において業務を行う場合、その業務を行う業者（A）は自己の標識を掲示しなければならない。当該案内所で直接業務を行わない売主Bには、案内所への標識掲示義務はない（業法第50条第１項）。
（ウ）誤り。案内所等で売買契約の申込みを受ける場合、業務を行う業者（A）は、１名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。売主Bにはその義務はない（業法第31条の３第１項）。
（エ）誤り。マンションの所在する場所（現地）には、物件の売主であるBが自己の標識を掲示する義務がある。Aが現地で業務を行わないのであれば、Aに掲示義務はない（業法第50条第１項）。
以上から、正しいものは「なし」で、正解は（４）である。
【問 45】 正解（２）
（１）誤り。住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置（保証金の供託や保険の加入）の義務は、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第２条第５項）。
（２）正しい。新築住宅を自ら売主として引き渡した業者は、毎年基準日における資力確保措置の状況を免許権者に届け出る義務がある。届出を怠った場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに新築住宅の売買契約を締結してはならない（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第11条第１項）。
（３）誤り。供託した保証金の額が基準額を超えることとなった場合、超過額を取り戻すことができるが、これには市町村長ではなく、当該宅地建物取引業者の免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）の承認が必要である（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第９条第１項）。
（４）誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主ではなく、売主である宅地建物取引業者が自ら保険料を支払うことを約して、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第２条第６項）。
【問46】正解（２）
（１）正しい。独立行政法人住宅金融支援機構法第13条第１項第10号。
（２）誤り。住宅金融支援機構は、マンションの更新工事や取り壊しに必要な資金についても、一定の要件の下で貸付けを行うことができる（独立行政法人住宅金融支援機構法第13条第１項第８号）。
（３）正しい。機構が譲り受ける住宅ローン債権について、①元利均等返済方式と②元金等返済方式が認められている。
（４）正しい。機構が譲り受ける貸付債権は、原則として、①借入申込人が自ら居住する住宅か、②借入申込人の親族が居住する住宅の建設または購入にかかる貸付を対象とする。
以上より、正解は（２）となる。
【問47】正解（１）
（１）誤り。概ね10％以上である（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第８条第５号）。
（２）正しい。不動産の表示に関する公正競争規約第13条及び同施行規則第８条第14号。
（３）正しい。不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条第17号。
（４）正しい。不動産の表示に関する公正競争規約第19条第１項第２号。
以上より、正解は（１）となる。
【問48】正解（１）
（１）正しい。貸家、分譲住宅、マンション、マンション、一戸建てはいずれも３年連続で減少し、持ち家は４年連続で減少している。
（２）誤り。地方圏平均でも、住宅地、工業地の地価は上昇している。
（３）誤り。令和８年７月10日に公表された国土交通省「令和８年版土地白書」によれば、令和７年の全国の土地取引件数は、約130万件とされている。
（４）誤り。令和７年10月３日に国土交通省が公表した「令和６年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果」によれば、令和６年度末（令和７年３月末）の宅地建物取引業者数は、約13万2000業者とされている。
以上より、正解は（１）となる。
【問49】正解（３）
（１）適当。記述のとおりである。
（２）適当。記述のとおりである。
（３）不適当。砂州は、一般に地盤が軟弱で液状化の危険性が高いとされている。
（４）適当。記述のとおりである。
以上より、正解は（３）となる。
【問50】正解（３）
（１）適当。記述のとおりである。
（２）適当。記述のとおりである。
（３）不適当。建築物が重い場合や、地耐力が小さい場合に採用されることがある基礎である。
（４）適当。記述のとおりである。
以上より、正解は（３）となる。
