マンション管理適正評価、「星５」取得物件、市場性高く、２３区坪単価指数５年で２倍に、東京カンテイ

　東京カンテイは「マンション管理適正評価制度がもたらす中古マンション価格への影響」について調査・分析した。それによると、マンション管理業協会が運営中の「マンション管理適正評価制度」による評価（星ランク）は、中古マンション市場に影響を及ぼし、「星５」と「星４」では、「登録なし（未登録）」のマンションと比較して坪単価の上昇率が高くなったことが分かった。
　東京２３区の同制度による評価を受けた中古マンションの坪単価は、２０２０年を１００として指数化した場合、「星５」の坪単価指数は２５年に１９９・９とほぼ２倍の水準まで上昇した。続けて「星４」は１６９・２で、「登録なし」（１６０・９）を上回った。「星３」は１３９・７だった。
　坪単価の上昇率はエリアによって差はあるが、概ね各エリアに共通し「星５↓星４↓登録なし↓星３」の順となった。
　横浜市を例にしても、２５年の指数は「星５」１７４・０、「星４」１４１・８、「登録なし」１２９・９、「星３」１１５・９－－だった。
　「星５」と「星４」は星未取得の物件と比較して高く評価されている可能性があり、そのため売り希望価格を高く設定できていると考えられる。
　「登録なし」の坪単価の変動が「星４」と「星３」の中間にきた理由は、（１）将来登録するマンションも含まれ、登録すれば「星５」ないし「星４」を取得できる物件が存在する、（２）タワマン（２０階以上）など高価値マンションの登録比率が全体的に低い－－を挙げた。
　次に、星の取得による効果を確認するため、２３年＝１００として、前後２年間の坪単価を比較した。星を取得した後（２５年、特に星４と星５）の坪単価変動指数は２３年より大幅上昇した。取得前（２１年）も、２３年にかけては上昇基調だったが、取得後のような上昇は表れていない。こうしたことから、強い坪単価の上昇は、星取得による効果と推察した。
　同評価制度の対象マンションは、ストックが大都市圏集中しているため、多くは首都圏、近畿圏、中部圏に集中している。今回、地方都市への影響も探るために一定のストックと同制度登録マンションが存在する地方四市（札幌、仙台、広島、福岡）を調べた。結果、東京２３区と同様の傾向が地方四市でも見られた。
　同調査の対象マンションは１万５２棟、内訳は星５＝３３４９棟、星４＝４２７５棟、星３＝２０５５棟、星２＝３７０棟、星１＝３棟。