物流施設需要を分析／東京は千葉の９倍／三菱UFJ信託

　三菱ＵＦＪ信託銀行不動産コンサルティング部は、潜在的な物流需要を把握することを目的に対象エリアを関東地方とし、トラックを始めとする大型車両の道路交通量を基に物流拠点の潜在需要分析を行った。
　国土交通省「道路交通センサス」のデータを用いて、任意の地点周辺（半径５㌔以内）の大型車両交通量を集計した独自指標「道路交通スコア」を作成。市町村単位比で詳細な１辺１㌔単位で交通量を把握するとともに、各地点の物流活動の活発度＝潜在需要を定量的に評価している。
　分析結果によると交通量スコアが東京都心から離れるほど減少する傾向があり、特に外環道以遠とその内側では平均して２倍以上乖離している。都心部に近いほど物流の集積度が高く、配送・集荷の頻度が多いことに起因し、外環道・国道16号といった環状道路は物流動線の分岐点として機能している。
　都県別に見ると外環道では東京都が17万１５９７点と突出して高く、圏央道では神奈川県が９万９０２６点、千葉県（１万４７３点）とは約９倍の差となっている。国道16号は東京都（８万３８０４点）と千葉県（３万７７２５点）で、その差は２倍以上だった。各都県の産業集積度・人口密度・物流拠点の分布に起因し、東京都・神奈川県が消費地としての需要が高いことが要因という。
　賃貸物流拠点のストックは、交通量スコアが概ね１万点超から蓄積され、大型車両の交通量が多い地域は物流活動が活発で拠点としての需要が高く、周辺の物流施設の募集賃料水準が高い傾向にある。賃貸物流拠点の年平均供給量については２０２１年から25年までの５年平均が、16年から20年までの平均に対し約１・７倍多いが、26年以降は全体的に減少すると見込んでいる。特に交通量スコアが低いエリアで供給量の減少は進む。
　現状の空室率が20―～30％と高い、千葉内陸部、茨城南部、神奈川湾岸部の３エリアは26年以降、需給環境の改善を見込んでいる。今後の供給計画では各エリアで26年から27年の２年間は足元の供給規模に比例して２割～３割まで、供給量が減少する可能性が高くなると分析している。