2025年宅地建物取引士資格試験　解説と解答

【問１】正解（３）
（１）誤り。Ｂは、Ａに対し、実体的な権利変動の過程に応じさせるために登記するよう請求することができる。
（２）誤り。Ｃは、Ａに対し、登記するよう請求することができる。ＡとＣは、対抗関係に立たない。
（３）正しい。民法545条１項但書によって保護される「第三者」は、いわゆる解除前の第三者に限るが、不動産取引の場合には登記が必要と解されている。いわゆる解除後の第三者は、解除をした者と対抗関係に立つため、登記が必要とされている。
（４）誤り。強迫による意思表示を取り消した原権利者は、いわゆる取消前の第三者に対し、取消の効果を主張することができる。これに対し、取消後の第三者に対しては、登記がなければ対抗することができない。
以上より、正解は（３）となる。

【問２】正解（３）
（１）誤り。賃貸借契約における保証契約についても、売買契約における保証契約についても、保証契約は書面等によってしなければ無効である（民法446条２項３項）。
（２）誤り。保証人は、催告の抗弁権（民法452条）及び検索の抗弁権（民法453条）を有するのに対し、連帯保証人にはこれら権利が認められていない。
（３）正しい。個人が賃貸借契約における連帯保証人となる場合は「極度額（保証限度額）」を契約書等で定めなければ保証契約は無効となる（民法465条の２）。
（４）誤り。保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、保証人の請求があったときは、債権者は、保証人に対し、遅滞なく、主たる債務の履行上に関する情報を提供する義務を負担する（民法458条の２）。
以上より、正解は（３）となる。

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【問26】正解（４）
（ア）誤り。店舗用建物（居住用以外）の貸借の媒介に関しては、宅建業者が貸主・借主双方から依頼を受けて媒介を行う、いわゆる「両手取引」自体は宅建業法上禁止されていない。
（イ）誤り。長期の空家等の貸借の代理に関しては、貸主の代理人（宅地建物取引業者）は、借賃の１月分の2.2倍以内で報酬を受けることができ、借主の代理人は、借賃の１月分の1.1倍以内に制限される（宅地建物取引業法46条）。
（ウ）誤り。土地代金90万円、建物代金100万円（＝（200万円－90万円）÷1.1）の合計190万円を基準として報酬を計算する。売主と買主の媒介を受けた宅建業者の報酬額は、200万円以下の取引の場合、それぞれ取引価格の５％となる。したがって、消費税課税業者であるAとBの報酬額は、最大でも税込10万4500円（＝190万円×５％×1.1）となる。
以上より、誤っているものはア、イ、ウであるため、正解は（４）となる。

【問27】正解（１）
（１）正しい。宅建業法35条１項６号、規則16条の２第８号
（２）誤り。宅建業法25条５項
（３）誤り。宅建業法35条４項
（４）誤り。「天災その他不可抗力による損害の負担の定め」は、37条書面の任意的記載事項（１項10号）であり、重要事項説明書に記載する必要はない。
以上より、正解は（１）となる。

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（10月20日号に掲載）