金利上昇、影響を注視／ＤＣ活用は基盤整備が進展／証券化協

　不動産証券化協会（ＡＲＥＳ）は９月14日、記者懇談会を開いた。菰田正信会長は、国内景気は緩やかな回復傾向にあるとしつつも、海外情勢、資材・原油由来製品の需給、物価、金利を巡る不確実性が継続しているとの認識を示した。また、日銀の政策金利引き上げによって、長期金利が今月約30年ぶりに３％まで上昇したことで、資金調達環境や投資動向への影響を注視する必要があると述べた。
　不動産賃貸・投資市場のファンダメンタルズは堅調で、オフィス・住宅を中心に賃料上昇と空室率低下が継続しているにも関わらず、ＪリートのＮＡＶ倍率が１・０を下回っている現状については、「金利上昇リスクは既に過度に織り込まれていたにも関わらず、政策金利１％・長期金利３％の局面でさらに利上げリスクが上乗せされ、市場から適正な評価を受けていない」との認識を示し、「Ｊリートは本来、保有不動産の価値を基本とし、良質な物件の取得計画や賃料上昇への期待感がある場合には、プラス評価が上乗せされる商品だと思っている」と述べた。
　資本効率改善（ＲＯＥ向上）を目的とした自己投資口取得には慎重な見解を示した。不動産業のような巨額の資産を保有する業種では、一定の自己資本を維持しなければ財務健全性を維持できないこと、Ｊリートは外部成長によって市場規模を拡大させ、新たな投資資金を呼び込むことで再開発へ資金供給するという役割を持ち、資本を減少させて資本効率を向上させるというのは本末転倒との考えを示した。
　データセンター（ＤＣ）は既にＪリートへ組み入れられているが、伊倉専務理事は、今までＤＣの大規模な組み入れが進まなかった要因として、ＤＣの不動産の定義が曖昧だったこと、高額な設備によって発生する多額の減価償却費で利回りを確保しにくいこと、情報開示上の秘匿性の問題があったと説明した。これらの課題に対し、不動産と定義される範囲についてはこのほどガイドラインが示され、制度面の基盤整備が進展したと説明した。
　利回り確保については利益超過分配に関する上限が撤廃されたことによって、一般的に求められる配当水準を維持しやすくなり、組み入れやＤＣ特化型リートの組成が期待できる状況になったとした。ＤＣの情報開示については、金融庁やＤＣ保有者と協議を進めていると説明。

■制度・税制要望
　２０２７年度の制度・税制改正要望として、Ｊリート等による不動産取得時の登録免許税・不動産取得税の軽減措置延長、土地の固定資産税の負担調整措置延長、課税標準の据置き、ＮＩＳＡの拡充を掲げた。
　リートの不動産取得に係る登録免許税・不動産取得税の軽減措置延長は金融庁・国交省の共管要望として、土地の固定資産税の負担調整措置延長と課税標準の据置きは国交省の単独要望として提案した。