不動産投資は年成長率3%前後／同一物件で3回以上売買の事例を分析／三菱UFJ信託

　三菱ＵＦＪ信託銀行の不動産マーケットリサーチレポート（８月８日発行）では、不動産投資市場の売買事例を基に年平均成長率（ＣＡＧＲ）の分析を行い、今般の投資出口像や地域差を明らかにした。
　分析によると、２００８年のリーマンショック以前は１年以内や３年以内の短期売却が多く、高いＣＡＧＲを記録した取引が目立った。バブル崩壊以降、割安物件を取得し、価格回復を見て売却する「機会追求型（オポチュニスティック型）」の投資が市場をけん引していた。09年から13年まではマイナスＣＡＧＲの売却が多く、損失事例が相次いだ。
　その後は分布がプラス方向に移り、近年は長期保有で賃貸収益を重視する「コア型」投資が定着している。
　５年ごとに算出した実現ＣＡＧＲの平均では、オフィスビルが全期間を通じ賃貸住宅を上回った。21年から25年の区分では、オフィス・住宅・商業施設いずれも２・５～４・０％の範囲に収まり、投資出口の平均像は３％前後。この水準に基づけば、物件を３年間保有した場合は取得価格の約１０９％、５年間では約１１６％での売却が見込める計算となる。
　地域別では、ＣＡＧＲがプラスのオフィス取引のうち８割が東京23区、大阪市、名古屋市の三大都市に集中。マイナス事例では52％にとどまった。市況が悪化した際には、投資家が三大都市以外の物件を見切り、損失を受け入れて売却する傾向があるとされた。
　一方、同一物件で３回以上売買を行った事例（表参照）では、最終的に大きく価格が上昇した事例と、下落した事例が確認できた。表の数値は、第１回目の売買価格（１００）に対する各時点の売買価格の倍率を示している。
　レポートでは、ＣＡＧＲがプラスならキャピタルゲイン、マイナスならロスとみなすことは概ね妥当としつつも、簿価や減価償却の影響を加味する必要があるという。建物維持や価値向上のための追加投資も評価に含めるべきとした。