ＮＡＶ倍率１倍超え／オフィス特化型リートで／三菱UFJ信託銀

　三菱ＵＦＪ信託銀行不動産コンサルティング部のＪリートのオフィス取得にかかるレポートによると、オフィス取得の回復が近いという。オフィスはＪリート保有資産の36・６％を占める重要アセットタイプで、市場全体の方向性を決定づけるもの。
　長期金利が上昇し始めた２０２２年以降、純取得が大幅に減少し買い越し減少化が確認されるようになり、24年には１６２２億円の売り越しになっている。
　Ｊリートは配当可能利益のほとんどを投資家に分配するため、一定規模の不動産取得ではエクイティ資金調達、借入金調達、保有不動産売却のいずれかが必要となる。資産規模を拡大しつつ不動産取得を進めるには、エクイティ資金調達が必要だ。
　Ｊリートの投資行動判断軸が投資主の価値の最大化にあるとすれば、エクイティ資金調達実現も投資家目線で有利でなければならず、一口当たりのＮＡＶ成長やＥＰＳ、ＤＰＵなど一口当たりの利益指標の成長が主に考慮されることになる。金融市場だけでなく実物不動産市場も影響を与えるものとして見なければならない。
　まず一口当たりのＮＡＶ倍率だが、成長実現にはこれが１倍以上となる必要がある。Ｊリート全体では０・９倍だが、オフィス特化型リートでは直近で１倍を超過し、金融市場での評価は十分に高まっている。企業の賃料負担力改善と空室率の低下から、今後も力強い賃料上昇が期待されていることが背景にある。
　次に一口当たりの利益指標成長だが、ここで不動産取得時の障壁レートとなるのはインプライド・キャップレートだ。この指標は金融市場によるＪリートの不動産ポートフォリオに対する期待利回りを投資口価格から逆算したもので財務構成が一定の場合、この指標を上回るキャップレートで不動産取得を行うと一口当たりの利益指標が改善する。オフィス特化型リートのインプライド・キャップレートは、すでに直近で３・５％まで低下し、コロナ禍以降の最低水準となっている。