キャップレートが上昇／追加利上げ織込済みか／三菱ＵＦＪ信託レポート

　三菱ＵＦＪ信託銀行の不動産マーケットリサーチレポート（12月23日発行）では、現在の金利環境を背景にしたキャップレートと不動産価値に対する影響を解説している。固定金利の基準となる国債金利は21年末比で大きく上昇し、変動金利の基準となる政策金利も０・75％へ引き上げられた。市場では、今後３～４回の追加利上げが織り込まれるなど金利先高観が強まっている。
　一方、Ｊリートのインプライド・キャップレートは約４％まで低下し、５年国債の利回りのスプレッドは２％台へ低下。賃料上昇期待がキャップレートを下支えする可能性も検証されたが、影響は限定的とした。
　例えば、都内のオフィスに対する表面利回りを５％、５年間で１％の金利上昇を見込んだ場合、10％の賃料上昇が必要と試算している。物価高による運営費増を踏まえると実務的にはさらに厳しいという。
　金利先高観がキャップレート押し上げ要因となる可能性がある半面、賃料改定余地の乏しい物件では価値維持が難しくなるリスクが高まると分析。今後は物件ごとの収益力評価、テナントミックスの最適化など、キャッシュフロー成長性を高める戦略が不可欠と解説した。