26年も「底堅く」推移か／不動産市場／金利上昇、影響は限定的／みずほ信託

　みずほ信託銀行が、２０２６年の不動産市場の見通しをまとめた。25年の国内不動産投資市場は日銀の利上げ姿勢に伴う長期金利の上昇局面を迎えながらも、良好な資金調達環境や賃料上昇がコスト増を相殺し、総じて堅調に推移した。
　26年も底堅い推移が期待されるとともに、資金調達環境の急速な悪化や国内金利の急上昇、貿易摩擦再燃による国内景気減速などが大きく顕在化する兆しは見られず、国内不動産投資市場は底堅く推移するという。
　オフィス市場は東京都心５区の平均空室率が25年11月時点で２・44％となり、24年12月の４・00％から１・56ポイント低下した。平均募集賃料は１坪あたり月額２万１３０８円で前年比５・３％上昇、引き上げの動きが顕著で前年比はプラス方向に拡大基調にある。人的資本投資におけるオフィス環境整備や出社回帰の進展が、強固なテナント需要を支え、人材採用強化なども推進している。
　26年は中央区を中心に大規模供給が予定されているが、需給タイトな状況から賃貸収益の増加ペースは更に加速していく。
　住宅市場では建築費高騰による新築分譲価格の上昇を受け、賃貸・中古へ需要がシフトしていることがうかがえる。東京圏では賃貸マンションの着工戸数が分譲を上回る状況が続き、中古成約件数も新築発売戸数を上回っている。
　ただし26年度税制改正大綱の貸付用不動産の相続税評価見直し方針で、個人投資家による一棟購入需要が減退し、将来の供給量に影響を及ぼす可能性がある。
　ホテル市場は、Ｊリート保有物件の販売可能な客室１室あたりの収益「ＲｅｖＰＡＲ（レブパー）」は、全国で前年同月比20％前後の上昇を維持している。物流施設では首都圏の空室率が改善傾向だが、倉庫の建築費指数は高騰が続き、25年は再上昇してきている。
　不動産売買市場は極めて活況を示し、25年11月までの国内不動産売買額は４兆６５８２億円に達し、前年の年間実績を上回った。