長期金利30年ぶり高水準／利回り、収益力で二極化／ＭＵＦＧ不動産研究所調べ

　ＭＵＦＧ不動産研究所は、金利上昇が不動産の期待利回り（キャップレート）や資産価値に与える影響を分析した「不動産マーケットリサーチレポート」を５月21日に公表した。長期金利が約30年ぶりの高水準となる中、今後はキャップレートの上昇による価格下落圧力を吸収できる「キャッシュフロー（収益）の成長力」の差が、資産価値の優劣を分けていくと指摘している。
　レポートによると、金融市場では４～５年先のフォワード金利が２％台半ばに位置していて、１・５％程度とされる利上げの終着点（ターミナルレート）よりも高い水準への利上げ経路を予想する動きが出ている。また、不動産投資信託（Ｊリート）のインプライド・キャップレートは、不動産鑑定評価上のキャップレートを上回って推移し、市場が先行きのキャップレート上昇を織り込み始めている実態を示した。
　同研究所は、過去の局面変化を参考に「０・４ポイント」のキャップレート上昇を想定した場合、不動産価値を維持するためには約11％のキャッシュフロー増加が必要になると試算。昨今のインフレに伴う賃料上昇環境を踏まえれば、この条件の達成はすべてのアセットタイプ（資産種別）にとって一様に困難とは言えないと言及した。
　具体的には、賃料水準の上昇余地が大きく、需給バランスがひっ迫しているセクターでは、内部成長によって金利上昇の影響を吸収できる余地がある。一方で、賃料上昇が限定的なセクターや管理費などの費用増加の影響を受けやすい物件は、キャッシュフローを伸ばすハードルが相対的に高い。