三菱UFJ信託が分析／分譲マンション取得「実需以外は増加せず」

　三菱ＵＦＪ信託銀行不動産コンサルティング部は９月５日、東京23区の分譲マンション市場に関する分析結果をまとめた不動産マーケットリサーチレポートを公表した。今回、投資目的などの、定義が曖昧で見えにくい「実需以外」の取得の実態に焦点をあてて分析を行った結果を報告した。
　不動産経済研究所の調査では１～６月の東京23区での分譲マンション平均価格は、前年同期比20・４％増の１億３０６４万円だったことから、価格上昇は建築費や用地取得費のような原価上昇の影響が大きいと分析。実需以外の取得が価格押し上げ要因とする指摘もあるが、調査に基づけば増加は限定的だという。
　投資目的では比較的短期間での売買が生じやすいことに着目して短期転売の状況をみると、２０２４年では築３年以内が２・５％、築５年以内が４・０％、築７年以内が６・３％で、過去５年の傾向はやや低下基調にある。築５年までの転売率は平均４・０％で、千代田区４・０％、港区３・１％、渋谷区４・３％と都心部でも高水準ではなかった。
　これは短期売買が広範には増加していないことを示している。
　賃貸市場への供給も横ばい傾向にある。不動産経済研究所の首都圏調査によれば、投資用マンションの供給割合は大きな変化がなく、東京23区での賃貸化の割合も限定的だ。24年に築５年以内の分譲マンションが賃貸物件として募集終了した割合は全体平均で13・４％。ただし地区ごとの差は大きく、０・７％から27・３％まで分布した。千代田区や港区、中央区、渋谷区は低めで、その周辺区が高くなる傾向がみられた。
　外国人取得割合については、同社のデベロッパー調査によって市場全体で一定程度にとどまることが明らかになった。千代田区・港区・渋谷区では平均19・０％、その他の23区では12・７％だった。市場全体に強い影響を与える水準には達していないとみている。
　同社は今回の分析結果として、分譲マンション市場は依然として実需が主導し、実需が追随できる範囲が中期的な販売価格の上限を形成すると結論づけ、価格動向の理解には実需動向を重視する必要があるとした。