オフィス賃料上昇続く／割安物件も相場水準へ／大型ビル、アメニティで需要／三菱UFJ信託

　三菱ＵＦＪ信託銀行不動産コンサルティング部は、９月10日付の不動産マーケットリサーチレポートで、東京都心５区のオフィス市況の分析をした。
　需給ひっ迫を背景に賃料上昇が広がり、特に相対的に割安な賃料水準を持つ物件や延べ床面積の大きいビルで上昇率が高い傾向にある。
　都心５区の空室率は２％台まで低下。年初に竣工が集中した新築大規模ビルも、おう盛な需要により吸収された。山手線や地下鉄の駅近物件は空室がさらに減少し、賃料はコロナ禍前の水準に回復しつつある。主要駅から離れた湾岸部のビルも空室率が改善し、大型区画を求める需要を取り込んでいる。
　賃料上昇を左右する要因のうち「相対賃料」と「延床面積」が最も影響度が大きいとしている。エリア平均より割安なビルは相場水準への調整が進み、大規模ビルは拠点集約やビル内アメニティの充実を背景に需要が厚い。特に２００坪以上の区画ではダウンタイムが短縮し、入居までの期間が短くなっている。
　駅からの距離は賃料上昇率に与える影響が小さいとされ、空室減少で移転先が限られる中、交通利便性よりもコストや面積、アメニティが優先されている。実際に山手線駅近物件の空室率は１％台前半だが、６％台と高止まりする周縁エリアの物件も賃料上昇率に大きな差は見られないという。
　同社は今後の賃料動向について、平均で年率３％程度の上昇が続くと予測。その上で、割安な相場からの調整余地を持つビルや大型区画を抱える物件は、金利上昇局面でも価格の下支え要因になると結論した。