「定借分譲マンション」に再評価／首都圏供給は過去最多、ＣＲＥ戦略に合致／ＪＬＬレポート

　ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ日本、東京都千代田区、河西利信社長）は、企業のＣＲＥ（企業不動産）戦略による「定期借地権付き分譲マンション（定借分譲マンション）」の有効性に関する調査レポートを公開した。土地所有権を維持しながら安定収益を確保できる「守りの資産活用策」として、企業の関心が高まっている。
　定借分譲マンションは土地所有者が50年以上の長期で土地を貸し出し、デベロッパーが建物を建設・分譲する仕組み。購入者は建物の区分所有権のみを持ち、期間満了後は建物を解体して更地で返還するのが原則だ。２０２５年の首都圏発売戸数は１５０２戸に達し過去最多だった08年（１２８１戸）を上回った（不動産経済研究所調べ）。
　ＪＬＬが注目要因として挙げるのは、土地を手放さずに長期の安定収益を得られる点だ。売却益のような一過性の利益ではなく、数十年単位の地代収入はキャッシュフローの安定に寄与する。また、土地所有者が開発リスクを負わないメリットも大きい。建設から分譲、将来の解体に至るまで借地人のデベロッパーが責任を負うため、建築費高騰や販売不振のリスクにさらされず、多額の初期投資も不要となる。本業に資金を集中させたい企業には合理的な選択肢だ。
　活用が難しい土地の収益化にも道を開く。ＪＬＬ日本の相川正敏ストラテジックコンサルティング事業部長は「駅から離れた郊外の広大な土地など、単独では採算が合いにくい場所でも事業性が成立するケースがある」と指摘する。物流施設への転用が難しい用途地域でも、住宅なら活用可能な場合が多い。
　会計上も、土地売却益への課税を回避できるほか、「前払い地代」として一括受領し収益を平準化させることも可能だ。アセットライト（資産圧縮）戦略が浸透する一方、土地を手放すことに慎重な日本企業にとって、所有権を維持しつつリスクを外部化する定借モデルは実利的な折衷案として今後も供給が続くと見込んでいる。