東京、大阪は「需給ひっ迫」／第１四半期オフィス市場 福岡は大量供給期へ／ＪＬＬ

　ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ、東京本社、東京都千代田区、河西利信社長）の第１四半期オフィスマーケットによると、東京、大阪、福岡の各都市でグレードＡオフィスの賃料が上昇を見せた。東京が６年ぶりに坪単価４万円台を回復し、大阪では２００３年の調査開始以来最高となる前年比13％超の上昇率を記録した。

■東京／６年ぶり「４万円台」へ
　東京のグレードＡオフィス市場は堅調に推移し、新規需要は６万９０００坪に達し、前期（３万８０００坪）から大幅に拡大した。製造業やＩＴ業、プロフェッショナルサービス業を中心とした「オフィス回帰」が背景にある。
　今期は「トフロム八重洲タワー」（東京都中央区、地上51階建て、貸床面積３万１３００坪）、「ＴＡＫＡＮＡＷＡ　ＧＡＴＥＷＡＹ　ＣＩＴＹ　ＴＨＥ　ＬＩＮＫＰＩＬＬＡＲ２」（同港区、地上31階建て、貸床面積２万６９００坪）、「住友芝公園ビル」（同港区、地上21階建て、貸床面積６２００坪）、「表参道Ｇｒｉｄ　Ｔｏｗｅｒ」（同港区、地上38階建て、貸床面積３３００坪）の計４棟（貸床面積計６万７０００坪）の大型供給があった一方で、空室率は０・７％と低水準を維持し実質的に「空室がない」状態が続いている。
　この需給ひっ迫を背景に、平均賃料は月額坪当たり４万２４７円（前年同期比13・２％上昇）となった。また、投資市場も活発でブルックフィールドによる電通本社ビルの取得（３０００億円）といった超大型取引が象徴するように、投資意欲はおう盛。今後は人材不足による工期遅延の影響もあり、供給不足から賃料の上昇基調が続くと見込んでいる。

■大阪、上昇率13・９％は調査開始以来最高値／「坪４万円超え」
　大阪市場は、かつてない上昇局面を迎えている。第１四半期の賃料は２万７１０４円（前年同期比13・９％上昇）。上昇率は、調査開始以来の最高値を更新した。特に市内の「トップレント（最高賃料）」が坪４万円を超えている。
　需要の主な要因は「人材確保」にある。大企業から中堅・中小企業に至るまで、優秀な人材を惹きつけるための環境改善を目的に、淀屋橋や梅田エリアのグレードＡオフィスへ移転する動きが加速している。当期は新規供給がゼロだったこともあり、空室率は２・２％まで低下した。
　特に前期竣工した「淀屋橋ゲートタワー」の空室消化が順調に進み、今後は大型移転需要が「潜在化（供給不足で表面化しない）」する懸念もある。７月には「本町４丁目プロジェクト」（大阪府中央区、延べ床面積約１万３８００坪）の竣工が控えている。

■福岡／賃料は過去最高水準も、供給増で空室率は上昇含み
　「天神ビッグバン」などで活発な福岡市場。賃料は２万３２７６円（前年同期比９・５％上昇）と、新築・築浅ビルが全体をけん引して上昇を続けている。
　今期は博多駅周辺エリアで２年ぶりとなる大型供給「西日本シティビル」（福岡県博多区、地上14階建て、延べ床面積約２万２９００坪）が竣工。ＷｅＷｏｒｋの入居決定など、リーシングは概ね順調だ。
　需要の質には変化の兆しも見られ、新たなワークプレイス構築への意欲は依然として高いものの、建築コスト高騰に伴う移転費用増によって、慎重姿勢を示すテナントが出始めている。
　今後の焦点は「大量供給の消化」。６月には「天神ビジネスセンターⅡ」（同中央区、延べ床面積約１万９０００坪）の竣工を控え、26年の新規供給面積は近年で最大水準の約１万６０００坪を見込む。年末にかけて空室率は一時的に６・７％まで上昇すると予想している。高額賃料の新築ビルが平均を押し上げるため、通年の賃料予測は５・０％前後の上昇と、強気な見通しが維持されている。