大阪市の賃貸マンション市況／シングル需要、コロナ前水準へ／MUFG不動産研

　ＭＵＦＧ不動産研究所の「不動産マーケットリサーチレポート（６月25日）」によると、不動産の利回り低下が進むなか相対的に利回りの高い首都圏以外への投資が注目されているという。近畿圏の政令指定都市で最大の人口・経済規模である大阪市の賃貸マンションのキャップレートは東京23区と比較しても高いことに加え、賃料成長期待も高まっている。
　同研究所は、個別賃貸住戸の募集情報33万件から賃料、募集期間を推定した。大阪市全体と東京23区全体のタイプ別（シングルタイプ、ファミリータイプ）の推定結果を確認すると、両市場ともに分析期間では、シングルタイプ、ファミリータイプの両方で上昇が継続していること、上昇率はファミリータイプの方が大きかった。
　２０１９年から25年の賃料変動は、シングルタイプでは大阪市プラス12％、東京23区プラス16％、ファミリータイプでは大阪市、東京23区ともにプラス20％であり、ファミリータイプの上昇率が大きかった。
　募集期間の変動では、ファミリータイプについては大きな変動は生じなかった一方、シングルタイプでは19年から22年にかけて、大阪市が77日から１００日へ、東京23区では61日から91日へ長期化し、需給環境の軟化を反映していたと考えられる。ただし、25年には大阪市では75日まで低下し（東京23区では58日）、シングルタイプの需給はコロナ禍前と同程度まで引き締まったと推測される。コロナ禍によるテレワークの急速な普及とその揺り戻しが近畿圏でも確認さ、この変化に少なからず寄与していたと推測される。

■コロナ期とアフターコロナ期のエリア内の差異
　20年から22年のコロナ期は、大阪市の賃料はシングルタイプ、ファミリータイプともに上昇している。シングルタイプは賃料上昇率がプラス２・５％からプラス５・０％のレンジの区が多く、西淀川区、住之江区、生野区、平野区ではプラス５・０％以上の賃料上昇率となり、大阪都心６区以外で上昇率の高い区が見られた。
　募集期間については全体的に長期化し、ファミリータイプでは大阪都心６区について20％から30％の長期化が生じた区が目立ったが、都心以外では短期化する区が多く、東京23区のトレンドに近かった。23年から25年のアフターコロナ期も、賃料はシングルタイプ、ファミリータイプともに上昇している。シングルタイプは賃料上昇率がプラス５％からプラス10％のレンジの区が多く、最も賃料上昇率が高い区は中央区のプラス15・２％だった。ファミリータイプは賃料上昇率がプラス10％からプラス15％のレンジの区が15区と多く、最も高い区は北区のプラス15・２％、それ以外の区についても全体的にシングルタイプよりも賃料上昇率が大きい。