築５０年超賃貸住宅を再生／三井不と青木茂工房品川区で全４０戸、事業性も確保

　三井不動産は、青木茂建築工房が提唱する「リファイニング建築」を用いた「老朽化不動産再生コンサルティングサービス」で、松岡地所（東京都新宿区）が東京都品川区上大崎２丁目に所有する築５０年超の既存共同住宅の再生事業をこのほど竣工した。
　同物件は１９６８年築の旧館と７４年築の新館からなる共同住宅「長者丸ハイツ」を、新たに「リハイツ長者丸」として再生。住宅戸数は改修前の４２戸から４０戸とした。敷地面積が１０３２ｍ２で、建物は旧館が鉄筋コンクリート造４階建て、新館が鉄骨鉄筋コンクリート造（１～４階）・鉄筋コンクリート造（５～７階）という構成で、延べ床面積は２１１５ｍ２だった。現地は、東京メトロ南北線白金台駅徒歩１３分、ＪＲ山手線目黒駅徒歩１５分の第一種中高層住居専用地域。
　改修工事は、既存建物の躯体を補修・補強したうえで再利用するリファイニング建築を活用することで、現行法規に適合させながら、建物規模を維持し、その機能更新と長寿命化を図った。旧館・新館ともに新たな検査済証を取得して順法性を確保するとともに、長寿命化で新築に迫る賃料設定を可能として高い事業性も確保した。
　具体的には、旧館では従来の階段室型住戸を内廊下型へ変更することで、住戸へのアクセス性を向上させるとともに、雨天時の利便性や防犯性にも配慮。併せて、従前は階段として利用されていた空間を住戸へ再編し、さらにエレベーターを新設することで日常的な利便性とバリアフリー性を向上させた。
　新館ではピロティなどを有効活用して、セキュリティエリア内に駐輪場や宅配ボックス、ゴミ保管庫を新設して基本性能の向上を図った。さらに、既存建物にはなかった機能として多目的スペースを新設することで、居住性の向上を実現したという。再生工事は２５年２月に着工し、今年８月に竣工した。
　また既存建物の約８０％を再利用することで、同規模に建て替えた場合と比較して、建築費を約３割削減するとともに、工期短縮を実現。さらにＣＯ２排出量を約６０％削減した。建築費の高騰や脱炭素への対応が求められるなか、環境負荷低減と事業性の両立を図る取り組みとなった。