金利上昇局面の東京オフィスビル／「価格調整、蓋然性低い」／みずほ信託

　みずほ信託銀行は９月発行の「不動産トピックス」で「金利上昇局面における東京のオフィスビル価格の見通し」に関するレポートをまとめた。　長期金利の上昇や物価上昇は不動産価格の下押し要因となり得るものの、東京都のオフィスビル価格が大幅調整する蓋然がいぜん性は低いと分析している。
　収益還元法が定着した２０００年代以降、０３年から０６年にかけて長期金利が上昇した際も、東京都のオフィスビル価格は０３年から０７年まで上昇した。不動産の収益価格は資金調達環境や純収益見通しにも影響を受けるため、好景気を背景とした金利上昇局面ではオフィス需要の増大や賃料上昇に伴い価格が上昇。１９年以降の金利上昇局面でも、コロナ感染拡大に伴うテレワークの進展で２１年に空室率が大幅悪化した時期を除き、経済活動の正常化や景気回復に伴い上昇基調で推移している。
　今後のオフィスビル価格は、物価や金利上昇によるコスト、利払い負担の増加に見合った賃貸純収益の成長が見込めるかがカギとなる。
　東京の賃貸オフィスの空室率は景気回復を背景に相当低下し、若干上昇しても賃料下落には転じず大幅調整の蓋然性は低いという。
　また、建設資材価格や労務費上昇による建築費高騰で開発計画の中止・先送りが行われ、オフィスビル床面積の対前年増加率は０・５％程度にとどまっている。この新規供給制約も価格の下支え要因として機能する。　
　一方で、金利の一層の上昇や景気減速が生じた場合は価格調整局面に向かう可能性があるが、資金調達環境が悪化しない限り中長期目線での物件取得好機となり、売買取引が活発化して大幅調整を抑制すると見込んでいる。
　金利上昇局面では、利回りの高いエリアへの投資拡大や築古ビルのバリューアップ、他用途へのコンバージョンといった投資戦略の重要性が一層増すとした。