賃貸住宅からまちを動かす／英国の取り組み事例など紹介／住宅改良開発公社がアフォーダブル住宅でシンポ

　住宅改良開発公社（石塚孝理事長）の住まい・まち研究所は、「賃貸からまちを動かす～英国のＨｏｕｓｉｎｇ　Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ（ハウジング・アソシエーション）と日本の取組～」をテーマに、「あしたの賃貸プロジェクト」第７回シンポジウムを東京ドームホテルで開いた。
　石塚理事長は、同公社が昨年12月に設立70周年の節目を迎えたことに触れ「今年10月から新たに全国７つの支社でマンション管理分野に業務を拡大し、賃貸住宅経営とマンション管理のサポーター役として融資の保証業務を担いながら、明日の賃貸住宅に関する調査研究に取り組んでいる」とあいさつを述べた。

■英国住宅市場の全体像と「アフォーダブル住宅」の役割／漆原弘氏
　Ｕｒｕｓｈｉｂａｒａ　Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ　ａｎｄ　Ｃｏｎｓｕｌｔａｎｃｙ（ウルシバラ・アーキテクチャー・アンド・コンサルタンシー）代表の漆原弘氏による講演では、英国の住宅市場の構造と、アフォーダブル住宅を供給する非営利団体「ハウジング・アソシエーション（ＨＡ）」の現状について解説が行われた。
　英国の住宅市場は、「民間住宅」と「アフォーダブル住宅」の２つに分類される。まず「民間住宅」は、全住宅ストックの約83％を占め、うち「民間分譲住宅（持ち家）」が約64％、「民間賃貸住宅」が約19％となっている。一方「アフォーダブル住宅」は、全住宅ストックの約17％を占める。これは公的資金の支援を受け、市場価格よりも安い家賃や購入しやすい価格で提供される住宅を示す。

■アフォーダブル住宅の主な種類と具体例
　（1）「社会住宅（ソーシャルハウジング）」は、アフォーダブル住宅の大部分を占め、主に２種類に分かれる。１つ目は「社会的家賃（ソーシャルレント）」と呼ばれ、アフォーダブル住宅の85％を占める。低所得者世帯を対象とし、地方自治体の住宅局を通じて申し込む、非常に安価な家賃設定となっている。
　２つ目は「アフォーダブル家賃」という、民間市場の家賃高騰（例＝ロンドンの１ベッドルームの民間家賃平均が月額１２００ポンド、日本円で約34万～35万円に高騰している現状に対応）を背景に、中所得者層向けに市場価格の約80％を上限として設定された家賃。この90～95％をＨＡが所有している。
　（２）「シェアード・オーナーシップ」は、住宅の確保が難しい層に向けた、居住者が購入できる柔軟な仕組み。具体的な仕組みは、例えば住宅の50％を最初に購入し、残りの50％をＨＡから借りて家賃を支払う形をとることで、購入時の自己資金や住宅ローン借入額を大幅に抑えることができる。その後、数年経って経済状態や収入が向上した段階で借りている部分を少しずつ買い増し、最終的に１００％の所有権を取得することが可能になる。ただし、全住宅ストックの中では約１％前後（アフォーダブル住宅全体の５～６％）の割合にとどまっているのが現状だ。

■ハウジング・アソシエーション（ＨＡ）の定義と実態
　ＨＡとは、政府（社会住宅規制庁）に登録された非営利組織であり、補助金を得てアフォーダブル住宅を供給する主体をいう。「規模と実績」では、英国内には約１７００の組織が存在し、約３６６万戸（全住宅ストックの約12％）を保有・管理している。アフォーダブル住宅ストックの６割以上を所有し、新規供給の約８割を建設している。
　「構造的特徴」として、１０００戸以上を所有する大手が住宅ストック全体の95％を占める半面、過半数の組織は２５０戸以下の小規模で、「大規模組織」と「地域密着型の小規模組織」が並存して活動している点に特徴がある。

■ウェルビーイングの金銭的価値評価／松本眞理所長
　住宅改良開発公社住まい・まち研究所所長の松本眞理氏の講演では、「賃貸住宅が生み出すソーシャル・バリューの見える化と評価手法」について解説した。
　賃貸住宅では通常、単に駅からの距離や建物のスペックといった「物的価値」の面から評価する考え方がある。一方、ソーシャル・バリュー（社会的価値）の考え方は、事業や活動によって、人々の暮らしやウェルビーイング、地域社会にもたらされる変化を当事者にとっての価値として捉える。
　住宅協会によって設立された英国の慈善団体ＨＡＣＴでは、その一例としてソーシャル・バリュー・バンクという評価手法を活用している。この手法は、住宅協会の取り組み（支援）によって「人」の能力を向上させて、引き上げられた「能力」を「社会的価値」として金銭換算する仕組みをいう。
　例えば、移民の若者を対象とした英語研修プログラムでは、成果を年間１人あたりの金銭価値に置き換えて事業全体の社会的価値を評価する仕組みが整えられている。
　具体的には、英語力に高い自信を持つ場合では１人あたり年間約１万３０８０ポンド、フルタイムの仕事に就く場合は同約１万４４３３ポンド、近隣住民と定期的に会話ができる場合が同約４５１１ポンドという価値に置き換えられる。
　賃貸住宅やコミュニティ投資が地域社会や住民の生活にどのようなプラスの変化を生み出しているのかを「見える化」し、今後の持続可能な賃貸経営や社会的投資へとつなげていく。