大阪、需要が過去最大／貸手市場でも26年は供給減

　ＪＬＬの第４四半期大阪ロジスティクスでは、新規大型物件の供給もあったがおう盛な需要が既存物件の空室とともに吸収し、新規需要が37万７０００㎡と四半期ベースで過去８年の最大になった。ＥＣ企業や３ＰＬ企業、小売業など多様な需要があり、新規供給では、兵庫ベイエリアで２棟、計30万６０００㎡の竣工があった。
　いずれも竣工時点で満床となり、好立地・高スペックの物流施設には強い需要があることが改めて明らかになっている。既存物件の空室消化も進み、全体空室率は３・０％と前期比で１・５ポイント低下した。
　大阪圏の空室率は大量供給によって25年に入って上昇、第２四半期には４・９％だったが、それ以降は低下傾向でおよそ24年水準まで改善されてきている。月額坪当たり賃料は４２９１円で、前期比１・１％、前年同期比３・２％の上昇となった。新規供給物件の高水準な賃料が周辺既存物件の賃料も押し上げ、市場全体が上昇基調を続けている。
　長期金利の上昇から想定キャップレートもわずかに上昇した。一方、賃料上昇によって想定価格も上昇を維持している。将来の賃料上昇を織り込んだ価格形成が進み、市場平均以下の賃料物件も低利回りで取引されている。
　賃貸市場で、25年新規物件へのテナント移転に伴う二次空室が一部で生じる懸念がある。しかし、26年の新規供給が大きく減少する見込みで、後継テナントの決定は比較的進みやすく、空室率も３％前後で推移すると予測した。
　また、建築コストの上昇から新築物件賃料は上昇、既存物件への波及も続くと予測している。賃料負担力への懸念は一部にあるが、全般として需要が堅調な拡大を見せており、既存物件が高稼働であることも考え合わせると、貸手市場が続き全体の賃料上昇傾向も持続するという。