ＪＲ東日本と伊藤忠商事／不動産子会社を経営統合

社有地８・５万ｍ２、順次開発／５年後売上高２５００億円目指す
　東日本旅客鉄道（ＪＲ東日本、東京都渋谷区、喜勢陽一社長）と伊藤忠商事（東京都港区、石井敬太社長）は４月１５日、不動産事業分野の戦略的提携を具体化し、両社の子会社であるＪＲ東日本不動産（ＪＥＲＥ）と伊藤忠都市開発（ＩＰＤ）を経営統合すると発表した。今年１０月１日付で、ＩＰＤを存続会社、ＪＥＲＥを消滅会社とする吸収合併を行い、新会社「ＪＲ東日本伊藤忠不動産開発」（統合会社、東京都新宿区）が誕生する。出資比率はＪＲ東日本が６０％、伊藤忠商事が４０％。ＪＲが抱える「広大な社有地」が、商社の「マーケットイン（市場起点）」という視点によって一気に流動化し始める。

新事業モデル創出へ
　ＪＲ東日本の喜勢陽一社長は新会社の名称について「まず最初の一歩なので両者の名前を一緒にして」「こだわったのは『開発』と言う二文字を入れたかった」「単なる不動産会社ではなくて、デベロッパーとしての新たな知見、ステータスを持ちたいというので『開発』という言葉を入れた」と説明した。
　伊藤忠商事の石井敬太社長は「今回の統合は、鉄道会社と総合商社という異なる強みを持つ巨大な企業グループ同士が手を携えることで従来にはない『新しい価値の提供』や『事業モデルの創出』を有機的に発展させていく大きな試み」と語った。
　現在、マンションデベロッパー各社が最も苦しんでいるのは、歴史的な用地不足と取得価格の高騰だ。仕入れ競争が激化し都心部で良質な土地が出ない中、その閉塞感へいそくかんを打ち破るのが今回の統合で明かされた「パイプライン」の存在である。
　統合会社には、ＪＲ東日本が保有する首都圏を中心とした社宅跡地など、合計約８・５万ｍ２の開発用地が順次拠出される。入札競争を経ずに、都心の好立地が安定供給される仕組みは競合他社にとって、強力なライバルとなりそうだ。
　会見でＪＲ東日本の喜勢社長が強調したのは「事業用地の再編・集約」だ。鉄道運行に不可欠な現業施設をスリム化し、余剰となった土地を統合会社がバリューアップさせる。この「自社再生型」の用地創出力は、用地取得担当者の努力では決して届かない、インフラ企業ならではの強みだ。
　ＪＲ東日本の不動産事業はこれまで、駅ビルやオフィスなどの賃貸収益（ストック型）が主柱だったが、統合会社の目標は「５年後に売上高２５００億円規模」という極めて野心的なものだ。直近の両社合計売上は約９００億～１０００億円規模（２５年度時点、ＪＥＲＥ約２００億円、ＩＰＤ約７００億円）。この飛躍的成長の原動力となるのが、伊藤忠グループが得意とする「不動産回転型ビジネス」への完全転換だ。
　具体的には、分譲住宅を中心とした「開発・分譲」で伊藤忠の住宅ブランド「クレヴィア」のノウハウをＪＲの沿線ブランドに接合する。完成した物件はリート（不動産投資信託）や機関投資家へ売却（流動化）し、回収した資金で次の大規模開発や外部物件の取得へとつなげる「再投資」のサイクルを確立する。
　これまで「重厚長大」で動きの遅かったＪＲの不動産アセットが、商社のスピード感で「商品」として回り始める。
　伊藤忠商事の石井社長が言及した「マーケットインの発想」は、今後の駅前開発のあり方を根本から変えていく。これまでの鉄道系開発は自社の線路沿いに建物を建て、テナントを埋める「プロダクトアウト（企業側の論理）」の側面が強かった。対して伊藤忠は、ファミリーマートの購買データ、物流網、金融・保険ノウハウまでを持つ生活消費のプロ。例えば「データ駆動型開発」では、鉄道利用者の属性データと商社の消費データを掛け合わせ、その街に本当に必要な機能を店舗、物流拠点、ヘルスケア施設などの最適解として導き出す。
　「非住宅分野の拡充」として、分譲マンションだけでなくアリーナやエンターテインメント施設、工業団地開発への意欲も示した。駅を「通過点」から自ら需要を創出する「目的地」へとアップグレードしていく。

鉄道と都市機能一体的に
　統合会社が目指す姿の１つに「地方創生への貢献」がある。新幹線ネットワークを軸に、地方中核都市での「鉄道集客×ホテル」「工業団地×雇用創出」をパッケージ化する。建物の分譲ではなく、地域経済の「生態系」を設計することにつなげる。
　将来的にはこの日本独自の「鉄道と都市機能の一体開発（ＴＯＤ）」を海外へ展開する構想も説明した。伊藤忠のグローバルネットワークとＪＲの鉄道技術のセットは、アジア圏などの新興国市場で欧米のデベロッパーには真似できない「トータル・ソリューション」として強力な輸出産業になり得る。
　統合会社の開発が入る駅周辺では、地価や賃料相場の形成プロセスが変わる可能性がある。特に「複合開発」による付加価値向上は周辺の中小業者にとっても商機である半面、競合となる。既存の不動産ビジネスの枠組みに固執せず、多角的で領域横断的な視点での提案が求められる。