国交省、新「住生活基本計画」案で示す／ストック価値最大化へ／住宅資産評価ローンも

　国土交通省は、第６８回社会資本整備審議会住宅宅地分科会を開き、新たな住生活基本計画（全国計画）の案を提示した。住生活基本計画の見直しは、２０２４年１０月以降、同分科会で検討を進めてきた。２５年１１月には中間とりまとめが公表され、１２月から２６年１月にかけて行ったパブリックコメントなどの内容も踏まえて今回の案が完成した。国交省ではこの後、２６年３月の閣議決定を目指す。少子高齢化や人口減少といった社会の顕著な変化を受け、相続の大量発生やカーボンニュートラル、ＤＸ、災害への備えといった視点も踏まえながら、新たな住宅政策への転換を図っていく。

　主なポイントとしては市場機能の進化を通じたストック価値の最大化と、人生１００年時代の住生活基盤の再構築が挙げられている。住生活の安定確保・向上促進に関する基本施策の考え方では、「住まうヒト」「住まうモノ」「住まいを支えるプレイヤー」の３つの視点から５０年を見据えた１１の目標を設定。この目標達成のため、今後１０年で取り組む内容を基本施策として示し、総合的かつ計画的な施策を推進していく。
　まず「住まうヒト」視点では、人生１００年時代となった中での高齢者や若年層・子育て世帯、住宅確保要配慮者などが希望する住宅を円滑に確保できる環境整備が盛り込まれた。また誰もが過度な経済的負担を感じることなく、利便性や立地、周辺環境の比較的優良な住まいの確保・取得が可能となって安心できる住宅市場が構築されていくよう、住宅価格のアフォーダブル性についての目標が示された。
　具体的には、都市部を中心に居住する中所得者層や子育て世帯等がアフォーダブルな価格で購入・賃借できる良質な住まいの供給推進のほか、デジタル技術を活用した情報提供・相談の体制整備を行う。
　取得支援では、頭金など積立への支援や新たな手法の検討をする。例えば、住宅金融支援機構（ＪＨＦ）による全期間固定金利型や高齢期に備えた住み替え、返済負担の軽減が可能な住宅ローンの提供、安定した厚みある住宅金融証券化市場の形成、金融機関の円滑な住宅ローン供給を支援する取り組みなどを通じた住宅取得負担軽減策の充実が挙げられている。
　また勤労者財産形成住宅貯蓄制度の活用など、関連制度も踏まえた積立支援策も検討する。
　関連施策推進にかかる成果指標としては、住宅の資産価値を評価するローンを取り扱う民間金融機関割合を２３年の２７％から３５年には３５％まで引き上げること。サ高住やシルバーハウジング、老人ホームなど、高齢期の暮らしを支える住宅の数は２３年の１０８万戸から１５０万戸に増加させること。子育てしやすい住環境整備や子育て世帯などの優先入居推進を行うＵＲ団地数や住戸数は２５年の０から１００団地・１０万戸に増やすこと。１００戸以上の公的賃貸住宅団地での地域拠点施設併設率は２４年の３５％から５０％にまで引き上げること。居住支援協議会設立の市区町村人口カバー率は２４年の約４割から９割にまで引き上げることがそれぞれ打ち出された。
　次に「住まうモノ」視点では、多世代にわたり利用される住宅ストックの形成、住宅ストックの性能とその利用価値が市場で適正に評価され循環するシステムの構築、住宅の誕生から終末まで切れ目のない適切な管理・再生・活用・除去を一体的に進めることなどが盛り込まれた。住宅単体のみならず、持続可能な住宅地形成などにも触れている。住宅の適切な維持管理では、それを活用した住宅資産価値を評価するローンの提供など、インセンティブが付与される環境整備も進める。
　住宅性能の向上と利用価値が評価される仕組みの普及に向け、金融機関と連携した既存住宅の性能や利用価値を反映する査定評価法の確立に向けた検討、リバースモーゲージなどの住宅資産評価を行う金融商品の普及も進めていく。成果指標では、著しく危険な密集市街地の面積の解消率を２４年の７７％から３０年までに１００％へと引き上げ、完全達成することを目指すという。そのほか耐震性が不十分な住宅ストックの解消など、１３項目の成果指標と３項目の重要観測指標も設けている。
　３つめの「住まいを支えるプレイヤー」の視点では、我が国の伝統的住文化の良さが再認識され、継承されていくことも含め、質の高い住まいの安定的な供給と幅広い担い手の確保・育成が必要とされる。
　海外展開などを含む住生活産業の発展、国と地方の役割の明確化と推進体制の整備が盛り込まれた。成果指標では、大工就業する女性の数を継続的に増加させることなど、２項目の成果指標と３項目の重要観測指標を設定している。
　大都市での住宅・住宅地の供給に関し、既存住宅や宅地が市場を通じて適切に継承されるよう、更新・改修などを行って居住ニーズに対応した住宅・住宅地へと再生を促進することを盛り込んだ。
　施策の総合的かつ計画的な推進を確実なものとする必要事項としては、住生活に関わる多様な主体・施策分野の連携、ストック社会での建築行政との連携、住宅金融にかかる市場整備とリテラシーの向上、税財政上の措置、デジタル技術とデータの活用、全国と各自治体における基本的計画などの策定、住生活リテラシーの向上、政策評価の実施と計画の見直しを挙げた。