改正マンション法、４月１日施行／「再生」へ多様な選択肢提示／国交省実務マニュアルを公表

　国土交通省は、マンションの再生や管理の円滑化を目的とした改正マンション関係法の施行（４月１日）に合わせ、実務指針となるマニュアル計９点を公表した。建物と区分所有者の「二つの老い」が深刻化する中、これまでの建て替え一辺倒ではない多様な出口戦略を提示。改正法の柱となる「敷地分割制度」や「行政による指導・勧告」の基準を明文化し、高経年マンションの再生を後押しする。

「二つの老い」への対応
　マンションストックは、都市部を中心に重要な居住形態として定着したが、築年数の経過に伴う老朽化と区分所有者の高齢化という深刻な課題に直面。外壁の剥落などの保安上の危険や空き家化による集会決議の困難化は、居住環境だけでなく市街地全体の活力低下を招くことも考えられる。
　マンションの再生等の円滑化に関する法律（マンション円滑化法）などを昨年５月に改正。４月１日から本格施行された新制度では、新築から再生までマンションのライフサイクル全体を見通した適切な維持修繕、そして困難な場合の円滑な再生手法を整備した。
　公表したマニュアル＝別掲図＝は、初動期の比較検討から実際の権利変換、行政側の審査基準まで網羅した。特徴的なのは「客観的な比較」。「（１）マンション再生等手法の比較検討マニュアル」では、建て替え、修繕、売却など各手法の違いを整理。推進決議に至るまでの手順を「基本プロセス」として提示。また建て替えが困難な場合の性能向上を支えるため、「（５）マンション改修マニュアル」では省エネ改修やバリアフリー化の具体的手法を詳細に解説した。
「再生・売却・除却」
　実務の核となるのが「（２）マンション再生実務マニュアル」と「（３）マンション等売却実務マニュアル」。建て替えや更新だけでなく、敷地を売却して分配金を得る手法について、計画検討から合意形成の進め方を説明。そのほか、新たに整備した「（４）マンション除却事業の解説」では、取り壊し決議後の手続きを明文化することで、建て替えを伴わない「畳み方」の選択肢を現実的なものとした。
　合意形成が特に困難とされる大規模団地向けには「（６）団地型マンション再生等マニュアル」を整備。改正法の目玉である「敷地分割制度」を活用し、一部の棟だけを先行再生させるための手続きを解説。また（７）被災マンション再生等のための制度解説」として、震災時などの緊急事態で迅速に決議を行うためのフローをまとめた。
　認可権者の自治体向けの「（８）マンション再生事業等に関する認可等マニュアル」は、民間事業者にとっても必要不可欠。組合設立や権利変換計画の審査ポイントを公開したことで、事業予見性が大幅に高まることが期待される。「（９）要除却等認定実務マニュアル」は、耐震不足などの客観的事由を判定する基準を示すことで、行政による「指導・勧告」の拠り所となる。
　「（１）マンション再生等手法の比較検討マニュアル」では、各再生手法の違いの整理と判断するための考え方や一般的な手順（基本プロセス）を掲げた。「（２）マンション再生実務マニュアル」では、再生（建て替え・更新）に係る実務や推進決議から決議までの計画検討・合意形成の進め方、再生事業の手続き・実務上の考え方などを解説した。
　「（３）マンション等売却実務マニュアル」は、売却（敷地売却・除却敷地売却・敷地売却）にかかわる実務、推進決議から決議までの計画検討や合意形成の進め方、売却事業の手続きや実務上の考え方を解説。「（４）マンション除却事業の解説」は、取り壊し決議とマンション除却事業の流れや手続きを解説した。一方「（５）マンション改修マニュアル」では、改修（修繕・改良）の実務や改修工事の基本的な考え方のほか合意形成の進め方、ニーズに応じた性能向上工事（耐震改修・省エネ改修）に対する方法を解説した。

自治体の関与義務づけ
　今回の改正と基本方針の施行で、地方公共団体の役割は劇的に変化する。これまでは管理組合の「自助努力」が基本だったが、今後は維持修繕が困難なマンションに対し、自治体が「能動的に関与」することが義務づけられた。
　自治体は必要に応じて報告徴収を実施し、劣化が著しい物件には「助言・指導」を行うとともに、周囲に危害を及ぼす恐れがある場合は「勧告」へと踏み込む。勧告に従わない場合は、その旨が「公表」されるほか、建築基準法に基づく除却命令など、強制力を伴う措置も検討対象となる。
　マニュアルの整備によって、不動産業界、マンション管理士、建築士などの専門家には、これまで以上の高度なコンサルティング能力が求められる。特に重視されるのが「透明性」だ。
　国交省は再生検討の初動期として専門家を選定する際、利益相反の観点に留意することを求めている。特定の事業者に有利な誘導をするのではなく、不動産鑑定評価などに基づいた客観的な評価を行い、区分所有者の衡平こうへいを保つことが、円滑な再生の絶対条件となる。
　マンション再生といえば「建替え」一辺倒だったが、「更新」「敷地売却」「除却」、そして「団地の切り分け」まで、選択肢は多岐にわたる。「管理不全を放置する」という選択肢が事実上消滅するということにつながり、行政による指導や勧告、除却命令という「負の資産化」を防ぐためプロの知見が不可欠となっていく。