不動産鑑定士吉野荘平が説く―１５８―重説の書き方・説明のポイント／「法令制限の概要」建築基準法／「敷地等と道路との関係」

　今回も引き続き、「法令制限の概要」（宅地建物取引業法第３５条１項２号）のうち、建築基準法について重要事項説明書の書き方・説明の仕方を解説する。今回は「私道の変更又または廃止の制限」について解説していく。
　なお今回の記載欄は別添３「２．建築基準法」のうち、ヘ欄が該当する（図表１）。ト欄については次回以降解説する。
「私道の変更又は廃止／の制限」の記載欄　　
（１）重説で説明すべき事項
　この制限は条文にある通り、私道を変更または廃止することで法４３条１項または３項に抵触する場合に特定行政庁から禁止や制限を受けるものである。
　ここでいう私道とは、建築基準法第４２条で定める道路のうち私人が所有・管理する道をいう（建築基準法外の私道についても書式に記載事項「私道に関する負担に関する事項」があるが、これについては後日解説する）。
（２）書面の記載・説明の仕方
　私道は建築基準法上の道路種別で言えば、一般に１項５号道路（位置指定道路）があげられるが、１項２号道路（開発道路）や１項３号道路（既存道）などにも多くみられる。迷うのが建築基準法第４２条第２項道路の場合だが、公道または私道の別によって記載の仕方は次の通りとするのがよいだろう。
　（１）２項道路が私道の場合
　原則通り、私道の廃止または制限について制限内容を記載・説明する。
　（２）２項道路が公道の場合
　後退部分を公道に移管しない場合は私道になるが、その場合でも当該欄は斜線を引いておくのがよいだろう。建築基準法第４５条の制限は接道義務に抵触することを防ぐことが目的であり、用途地域内の駐車場のように後退不要のケースもあるためである。
　ただし、この場合でも建築基準法第４４条（道路内の建築制限）に抵触しないよう、セットバックした土地は宅地として利用できないことや、後日解説する「私道負担に関する事項」についても記載し、相手方へ説明しよう。
　なお、私道の廃止・変更は将来にわたって絶対的に禁止されるわけではない。私道に接する宅地のすべてが法第４３条第１項または同条第３項の規定に抵触しなければ、特定行政庁は私道の変更または廃止を認め、実際に廃止等されたケースも一定数みられる。
　次回は「法令制限の概要」（宅地建物取引業法第３５条１項２号）のうち、建築基準法「その他の制限」について解説する。