一般投資家　保護強化へ／国交省、不特法施行規則一部改正／契約前に利回り根拠を／報告書の記載内容も充実

　国土交通省は８月２１日付で、「不動産特定共同事業法施行規則の一部を改正する命令」を公布・施行した。同日、「不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項について」「不動産特定共同事業の電子取引業務ガイドライン」も改正した。今回の改正は、２０２５年８月に取りまとめた「一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業のあり方についての中間整理」を踏まえたもの。インターネット上の契約を通じた一般投資家の参加拡大など事業を取り巻く環境に変化が生じていることから、投資家がよりわかりやすく安心して投資できる市場の整備に向けて実施した。
　主な改正内容は以下のとおり。　
（１）許可申請書の提出部数の変更（規則第９条、第１７条関係）＝許可申請時に事業者が提出する許可申請書の副本の部数を、現行の４部から１部へと変更する。　
（２）事業参加者の保護に支障を生じるおそれがある状況の追加（規則第４０条関係）＝対象不動産の売却を行う場合（利害関係人ではない者への売却を除く）に、利害関係人でない不動産鑑定士が行った鑑定評価に相当する価格での対象不動産の売却をするために必要な措置を行っていない状況を追加する。　
（３）不動産特定共同事業契約の成立前の説明事項の追加（規則第４３条関係）＝契約成立前の説明事項として、利回りを表示して勧誘した場合の根拠（予想に基づく旨、不動産取引の額、対象不動産を特定するために必要な事項、取引態様の別、取引が行われた根拠または行われることが見込まれると判断した根拠）、対象不動産の価格を妥当と判断する根拠、利害関係人取引を行う場合の妥当と判断する根拠、出資された金銭の使途、工事完了前の場合は必要な許可の有無・資金計画・工事完了時期、水害ハザードマップ上の内容を追加する。
　また、建物状況調査の有効期間を鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅にあっては２年とする。　
（４）財産管理報告書の記載事項の充実（規則第５０条関係）＝定期的に交付する財産管理報告書の記載事項として、報告対象期間によって支出した金銭の額・使途、既に着手した工事の概要・完了時期、今後の資金計画・今後実施予定の工事の概要と完了時期、必要な許可の変更許可の処分の有無・概要を追加する。　
（５）電子取引業務を行う不動産特定事業者のホームページへの掲載事項の充実（規則第５５条関係）＝公表しなければならない事項として、利害関係人取引に関する事項、宅地の造成または建物の建築に関する工事に関する事項、収益または利益の分配に関する事項を追加する。
■一部規定には経過措置
　公布日・施行日は２６年８月２１日だが、一部規定には経過措置が設けられている。例えば、許可申請書の提出部数の変更（規則第９条、第１７条関係）は、１０月１日から適用される。事業参加者の保護に支障を生じるおそれがある状況の追加（規則第４０条関係）は、２６年１２月１日以後に締結される不動産特定共同事業契約について適用となる。　
　また、契約成立前の説明事項の追加（規則第４３条関係）、財産管理報告書の記載事項の充実（規則第５０条関係）、電子取引業務を行う事業者のＨＰ掲載事項の充実（規則第５５条関係）の規定については施行の際、現に許可を受けている事業者に対しては、２６年１１月３０日まで従前の例によることができるとされている。