Ｊリート25年で市場規模24兆円／資産デフレ抑止から「成長型」へ転換／証券化協

　不動産証券化協会はこのほど、都内で２０２６年度の事業計画と足元のマーケット環境について見解を述べた。
　菰田正信会長＝写真＝は冒頭のあいさつで、金利上昇や中東情勢の緊迫化など、マクロ経済の不透明感が増すなか「不動産のファンダメンタルズ（経済の基礎的条件）は堅調。賃料上昇が金利負担増を上回る『成長型』への転換が進んでいる」と述べた。
　26年度の事業計画の主な活動は５つ。まず、27年度制度改善と税制改正要望の活動、次にＪリートの適正な評価に向けた活動の継続実施、３つ目は個人投資家に向けたＪリートの認知活動の継続強化、４つ目は不動産証券化協会のＥＳＧなどへの対応、５つ目が資格制度創設満20年を迎えるマスター資格の新制度の運営。
　一方、マーケット環境については、足元の東証リート指数は国際情勢の影響を受け３年ぶりに２０００ポイント前後で推移している。乱高下する株式マーケットと比較し「ボラティリティ（価格変動性）が低い。安定的な賃料収入を裏付けとする商品特性が改めて確認された」。日銀の利上げ局面に対しても、デット（負債）の長期固定化やオフィス・住宅等の賃料上昇への期待を背景に「金利上昇に強い体質を作りつつある」とし、海外投資家の動向にも触れた。昨年の投資額は前年比約66％増と急増。諸外国に比べ、物件利回りと借入金利の差（イールドギャップ）が２・４～３％程度確保されている点が強い誘引力となっている。「デフレから脱却し、日本のビル賃料が上がり始めたという認識が海外にも浸透した」と分析する。

■Ｊリート25周年／「オーバーキル」を救った証券化
　同協会は２００１年の誕生から四半世紀が経ち、今年９月に創立25周年を迎える。設立当時の市場規模は約２６００億円だったが、現在は約24兆円となり１００倍に膨らんだ。
　菰田会長は、Ｊリート誕生こそが日本の不動産市場を根底から変えた歴史的転換点だったと振り返る。バブル崩壊後の深刻な「資産デフレ」期、不動産市場は買い手不在によって、収益性に見合わないほど価格が暴落する「オーバーキル」の状態にあった。「金融マーケットの資金を不動産へ導き入れたのがリート」「２６００億円が24兆円になったぐらい、金融マーケットのお金が不動産マーケットに入り込んで、強力な買い手が創出された」「それをするためには、どうしたら良いか」「不動産の投資は極めて透明性が低い。不動産のプロでないとなかなか目利きが出来ない、１つの投資単価がデカい、持っていると手間がかかる。これを解決したのがリート」「透明性・流動性が高くて、しかも手間がかからない。資産デフレを止めた」「これが一番大きなリートの効果だった」「人間は不思議なもので、もう下がらないと思った瞬間に買い始める」と説明した。