ミサワと合人社が合弁設立／管理リプレイスに特化／分譲マンション“２つの老い”に対応

　ミサワホーム（東京都新宿区、作尾徹也社長）と、独立系マンション管理の合人社計画研究所（広島県広島市、福井滋代表取締役）は、分譲マンションの管理会社見直し（リプレイス）を主目的とした合弁会社「ミサワホーム合人社ライフマネジメント」（東京都千代田区、橋本雅史代表取締役、徳川誠代表取締役）を４月１日付で設立する。
　ハウスメーカーが持つブランド力と、独立系が培ったコスト競争力・運営ノウハウを融合。深刻化する管理組合理事のなり手不足や建物の老朽化という「２つの老い」に対し、第三者が管理を担う「外部管理者方式」を活用し、２０３０年度までに受託戸数２５００戸超を目指す。
　今回の提携の背景には、国内の分譲マンションが直面する構造的な課題がある。築４０年超のストックは今後２０年で約３・３倍に急増すると予測される一方、区分所有者の高齢化や共働き世帯の増加によって、管理組合の運営が困難になる「管理不全」のリスクが高まっている。
　新会社が提案する中核的な解決策が「外部管理者方式（合人社方式）」だ。これは、区分所有者による理事会を置かず、管理の専門家が管理者として運営の実務を担う手法をいう。合人社グループは１９９０年代から同方式を提言し、受託する約３０万戸のうち約３分の１で導入実績を持つ。
　ミサワホームが合弁相手に合人社を選んだ理由は、同社の「徹底したクリーンな運営」と「リプレイス実績」にある。合人社は独立系管理会社としてトップクラスの規模を誇り、受託物件の約７０％が他社からの管理切り替えによるものだ。また、大手管理会社でも散見される金銭事故による行政処分歴がゼロである点も要因の１つ。
　事業計画では、既存物件の管理見直しを主軸に据え、２０３０年度までに累積５０物件、受託戸数２５００戸超を目指す。
　新会社は建物管理のほか、ミサワホームグループが展開する新築、リフォーム、資産活用、ウェルネス（介護）といった５つの事業と連携し、各住戸の専有部リフォームから売買仲介、買取再販までを一気通貫でサポートする。
　合人社が全国１００件以上の公共施設等で実績を持つ「ＰＰＰ／ＰＦＩ事業」のノウハウも活用していく。建物の維持管理という「点」の支援から、周辺地域を含めた「面（まち）」の価値向上を図るエリアマネジメントへの展開も視野に入れる。