国交省、一般投資家参加拡大に対応、不動産特定共同事業で中間整理ウェブ契約、全体の６７％

　国土交通省は８月１日、不動産特定共同事業に参加する一般投資家の増加を踏まえた制度のあり方に関する検討結果を「中間整理」として取りまとめ、公表した。今後の制度充実の方向性として、情報開示や監督体制の強化、公正な取引価格の確保などが示された。
　背景には、制度開始当初に比べて一般投資家の割合が大きく変化している現状がある。同省によると、１９年時点でインターネット契約を通じた一般投資家は０・７万人（構成比２１・４％）だったが、２３年には２０万人となり、全体の６７・２％を占めるまでに増加している。投資家の多様化とともに、より高水準な制度設計が求められている。
　不動産特定共同事業は１９９５年の制度創設以降、商品数や募集総額が拡大を続けている。インターネットを通じた契約による一般投資家の参加が増加し、市場の透明性と公正性を一層高める必要性が指摘されていた。同省はこうした状況を踏まえ、３月に「一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業のあり方についての検討会」を設置。有識者による３回の議論を経て、今回の中間整理を策定した。
　中間整理ではまず、一般投資家向けの情報開示の充実を掲げる。契約前の書面では、想定利回りの根拠や対象不動産の価格の妥当性、利害関係人との取引の公正性、出資金の使途、開発を伴う商品の内容など、記載事項を拡充する。運用期間中も、出資金の実際の使途や開発の進ちょく状況などを報告書で明示することを求めている。
　対象不動産の売却価格に関しては、償還時に利害関係人へ売却する場合などの状況で、不動産鑑定評価額に即した価格での売却を原則とすることで、公正性を確保する。不当廉売や高値売却による損失補填ほてんなど不適切な取引の防止を図る。
　監督体制の強化にも重点を置いている。同省が毎年実施している「不動産証券化の実態調査」については、利害関係人との取引の有無や運用実績など調査項目の充実を図り、調査結果を行政監督にも活用する。難度の高い案件では国が都道府県に対し立入検査や技術的助言を積極的に実施することとした。
　業界団体との連携による自主ルールの導入も検討している。商品の内容に応じた適切な情報提供を事業者自らが実施するよう促し、制度面だけでなく実務運用面でも投資家保護を進める。
　同省は、一般投資家がよりわかりやすく安心して投資できる市場の整備に向けて必要な取り組みを継続していく。市場環境の変化に応じて、制度の充実についても引き続き検討していくという。市場参加者全体の信頼確保に向けて、実効性ある制度運用が今後の課題となる。