首都圏マンション　資産価値、一段と上昇／１７１駅が１０年で１・５倍以上／東京カンテイ分析

　東京カンテイはこのほど、首都圏の新築マンションと築１０年の中古マンションについて、割安感・割高感のある駅を独自に分析・公表した。マンション価格が同じ駅勢圏のマンション賃料の何年分に相当するかを算出した「マンションＰＥＲ」で分析した。数値が低いほど割安感があり、高いほど割高感があるという判断。またリセールバリューでは、首都圏１７１駅の中古物件の資産価値が１０年間で新築時の１・５倍になり、８駅が３倍超になったことも分かった。

新築、割安感１位は「津田沼」
　新築マンションＰＥＲの首都圏平均は３０・４６（前年比１・５３ポイント上昇）と６年連続で上昇した。算出対象駅（９４駅）の新築マンションの平均価格（７０ｍ２換算）は１億１２１２万円（同９・０％上昇）、分譲マンションの平均賃料（７０ｍ２換算）は２９万２９６８円（同３・１％上昇）とともに上昇した。
　首都圏で最も新築マンションＰＥＲが低かったのは「津田沼」（ＪＲ総武線、ＰＥＲ１９・４０）で首都圏平均に比べて賃料換算での回収期間は約１１年短かった。１１位まではＰＥＲ＝２４を切っており、比較的割安感のある駅でも全体として回収期間の長期化が目立った。
　逆に、最もＰＥＲが高かった駅は「白金高輪」（都営地下鉄三田線、ＰＥＲ４７・８３）。ＰＥＲ＝５０を超えていた前年から回収期間は短縮したが、首都圏平均よりは賃料換算で１７年以上も回収にかかる計算だ。
　割高順で上位２０の駅はＪＲ山手線やその内側エリアが中心だった。表面利回りが３％を超える駅は確認できなかったという。
　築１０年の中古マンションＰＥＲで最も低かったのは「東松山」（東武東上線、ＰＥＲ１６・４０）だった。２位は「追浜」（京急本線、同１７・５７）、３位は「上福岡」（東武東上線、同１７・９７）。ＰＥＲが最も高かったのは「神谷町」（東京メトロ日比谷線、同７９・８８）だった。２位の「六本木一丁目」（同南北線、同６２・２４）と比べてもその開きは大きい。駅近タワー物件によって平均価格が大きく押し上げられたことが要因だ。
　首都圏の築１０年中古マンションのリセールバリュー（価格維持率、１００％超で購入時より高い）について行った調査（対象３７７駅）では、２５年の平均値は１６０・５％、資産価値が１・５倍以上となった駅は１７１駅に及んだ。
　リセールバリューが２００％以上（新築分譲時の２倍以上で流通している駅）は６３駅あった。ＪＲ山手線や東京駅至近のエリアなどに多く分布している。また、３００％を超えたのは８駅だった。逆に資産価値が目減りした駅（１００％未満）は６駅にとどまった。
　リセールバリューが最も高かったのは「神谷町」で４６２・２％。新築分譲時に比べて４・６倍超も値上がりした計算。対象は駅近の大規模タワーマンションだけだが周辺エリアの虎ノ門ヒルズや麻布台ヒルズなどの複合開発も相まって中古流通価格は大幅に押しあがってきており、築後１０年を経た現在では坪２０００万円の大台に迫っている。
　ほかに３００％を超えたのは六本木一丁目、飯田橋、赤羽橋、新宿御苑前、赤坂、市ケ谷、半蔵門の７駅。
　神谷町は１５年に取得した新築マンションを１０年間、賃貸運用した上で２５年に売却した場合の差益を試算した“お買い得駅”ランキングの１位にもなった。その差益は坪あたり１７９４万円に及ぶ。内訳は運用益が坪２４５・７万円、売却益が坪１５４８・３万円。
　２位は六本木一丁目で坪１６４６・３万円（運用益坪２９１・９万円、売却益坪１３５４・４）、３位は半蔵門で１５７６・９万円（同３２３・８万円、同１２５３・１万円）だった。半蔵門は運用益でいえば最も高かった。

ＺＥＨ対応、大半は／「オリエンテッド」水準
　東京カンテイは新築マンションのＺＥＨ対応や設備機器トレンドについても分析した。
　２０３０年の省エネ基準の引き上げに向けて拡大している「ＺＥＨ水準省エネ住宅（全種別）」はエリアを問わずに拡大。その中で大半を占めるのはＺＥＨ－Ｍオリエンテッド。戸数規模の大きいマンションは太陽光発電を設置しても全体住戸の消費エネルギーを賄いきれない。オリエンテッドを上回る環境性能が普及するまでにはまだ時間がかかりそうだ。
　直近１０年間の新築マンション設備機器トレンドでは、エリア・戸数を問わず「宅配ロッカー」は高い設置率（９７％以上）を示した。一方、コロナ禍以降、全国的に設置率を大幅に伸ばしたのは「非接触型エントランスキー」で、いずれの規模でも伸ばした。
　また、「外部コンセント」「２４時間ゴミ出し」「床暖房」「エコジョーズ」などもその設置率の高さから定番化した。大規模マンション（１００戸以上）ならではの導入ケースが多いのは「ゲストルーム」「テレワークスペース」「ディスポーザー」「電気自動車コンセント」が挙がった。