ＭＵＦＧ、２３区マンション賃料予想／５年間で１１％上昇か

　三菱ＵＦＪ信託銀行の「東京２３区賃貸マンションの賃料予想」（不動産マーケットリサーチレポート）では、東京２３区の賃貸マンション予想モデルを構築し、今後５年間で１１％の賃料上昇を見込んでいる。　
　国内不動産投資市場の２０２５年度の賃貸マンション投資額は、前年度比プラス１６％の１・５兆円に上り、不動産私募ファンドを運用する資産運用会社へのアンケート調査「私募ファンド調査」では、賃貸マンションが不動産投資家にとって最も投資したいアセットタイプとなっている。政策金利の引き上げに伴う金利コスト上昇やキャップレート上昇の可能性が認識される中でも、大都市部の賃貸マンションは投資収益や不動産価値を向上させる可能性があると捉える市場参加者が目立つ。　
　賃料予想モデルは、需要サイドと供給サイドの条件と賃料変化のバランスを捉えた計量モデルとして構築し、需要サイドの居住者に関する要因には家計の賃料負担力や地域人口の変化、供給サイドの不動産デベロッパー・投資家に関する要因には供給コストの変化を反映し、そのほか過去の賃料トレンドの影響を組み込んでいる。
　これらに（１）マクロ経済予測、（２）過去の賃料実績、（３）同社独自調査をインプットして予想賃料を導いている。　　
　同モデルによる東京２３区賃貸市場全体の賃料予想では、今後５年間でプラス１１％の賃料上昇を予想。この予想上昇率は名目賃金の上昇想定に近い水準で、平均的には賃貸マンションに住む家計の収入に占める賃料構成比が大きく変わらないことが想定されるため、実現蓋然がいぜん性のある予想と考えられる。　
　主要なインプット変数の想定として、需要側の東京都の名目賃金は予想期間平均で年率プラス２％程度、東京都区部の人口は年率プラス０・３％程度の変動を想定している。供給側の東京都の建築費は、アンケート調査である「建築費調査」等を参考に予想期間平均で年率プラス５％程度の変動を見込む。　
　賃料成長率プラス１１％は、直接還元法に基づく場合０・４％ポイントのキャップレート上昇を相殺する水準に相当するとしている。