マンション価格「通勤利便性」で分極化／都心30分圏に需要集中／MUFG不動産研レポート

　ＭＵＦＧ不動産研究所によると、首都圏の中古分譲マンション市場で、都心への「通勤利便性」が価格形成に与える影響が一段と強まっていることをレポートにまとめた。特に新型コロナウイルスの５類感染症移行（２０２３年５月）以降、出社回帰の動きと連動するように、価格上昇の「分極化」が顕著になっている。
　今回のレポートでは、物件からＪＲ山手線主要５駅（新宿、池袋、東京、渋谷、品川）までの「乗車時間」と、最寄り駅までの「駅徒歩分数」を軸に統計分析を実施した。
　その結果、乗車時間30分を境に価格トレンドが大きく分かれた。乗車時間10分以内のエリアは極めて高い上昇率を示し、30分圏内でも上昇トレンドが継続した。一方で、41分を超えると価格指数は既に横ばいに転じ、利便性の差が資産価値の差に直結していた。
　都心からやや離れたエリアでの意識変化が特徴的で、乗車時間11分～30分のエリアでは、駅徒歩１分あたりの価値（金銭的評価）が急拡大している。特に11分～20分のエリアでは、５類移行前と比較して駅徒歩分数への重視度が約１・７倍にまで高まった。
　出社頻度の回復によって、少しでも駅に近い物件を求める「職住近接」ニーズが、パワーカップル層を中心に再燃しているという。
　通勤利便性（乗車時間と徒歩分数の合計）による価格指数の違いは、路線ごとの事例でも顕著だ。ＪＲ中央線を例にとると、都心への時間距離が20分圏内の駅（中野、荻窪など）では５類移行後に価格が３～４割上昇した。これに対し、21分～50分（三鷹、武蔵小金井など）は１～２割の上昇にとどまり、51分以降（八王子、立川など）では小幅な価格下落が生じている。
　建築費の高騰で新築価格が高止まりする中、中古市場でも「都心への距離」と「駅からの距離」という２つの時間軸が、物件価値を決める要因となっているようだ。